5 мест для покупки недвижимости в ЕС с точки зрения налогов и виз

Покупка недвижимости за границей — это не только выгодная инвестиция, но и возможность получить ВНЖ/ гражданство со всеми привилегиями статуса. Наибольший интерес для состоятельных бизнесменов представляет недвижимость в Европе: по данным агентства Knight Frank, более 50% инвесторов ищут курортное жилье для себя или сдачи в аренду.

Из этой статьи вы узнаете:

• в каких странах Европы выгодно покупать недвижимость;
• какие особенности налогообложения нужно учитывать;
• как посредством инвестиций получить ВНЖ, ПМЖ или даже паспорт европейской страны.

Недвижимость Португалии — путь к оформлению «золотой визы»

По данным SEF Португалии, с 8 октября 2012 по 31 октября 2017 года «золотую визу» получили 5105 инвесторов, которые приобрели португальскую недвижимость. Государственная программа предусматривает оформление ВНЖ не только для одиночного заявителя, но и для всей семьи.

Основные условия

1. ВНЖ может получить супруга инвестора, финансово зависимые дети до 26 лет и родители.
2. Кейс рассматривается в течение 6–8 месяцев.
3. Для сохранения статуса резидента нужно пребывать в Португалии не менее 7 дней в году.
4. В случае соблюдения условий программы через 5 лет можно претендовать на статус ПМЖ, а еще через год — на гражданство.

Стоимость программы

Чтобы получить «золотую визу» Португалии, нужно приобрести недвижимость стоимостью от 500 тыс. евро. Альтернативный вариант — инвестировать в здания, которые построены более 30 лет назад и нуждаются в реновации. В таком случае сумма может составлять 350 тыс. евро.

Дополнительные расходы:

• 70 евро — госпошлина с каждого заявителя;
• 200 евро/год — налоговый номер и услуги представителя для главного заявителя;
• 40 — сбор биометрических данных для главного заявителя, 80.40 евро — за каждого члена семьи (иждивенца);
• 200 евро/год — оплата медицинской страховки за каждого иждивенца и заявителя.

Актуальная ситуация на рынке недвижимости

Эксперты считают, что объем рынка вырастет на треть в сравнении с 2016 годом. Цена стабильно растет на 4–6% в год — в столице средняя стоимость за 1 м² составляет порядка 1200 евро, а в северных районах — около 900 евро.

При покупке недвижимости стоит учитывать налоги:

1. Гербовый сбор — 0.8% стоимости недвижимости или обменного договора.
2. Передача прав собственности — 6–6.5% стоимости.
3. Ежегодный налог на недвижимость — 0.3–0.8% (зависит от района и типа объекта).

«Золотая виза» Греции за инвестиции в недвижимость

За последние 3 года Правительство Греции одобрило более 1700 заявок на получение ВНЖ. Гибкие условия программы и краткие сроки рассмотрения кейсов — отличная возможность выгодно инвестировать средства в будущее своей семьи.

Условия программы

1. В заявку можно включить супругу/а, несовершеннолетних детей и детей от 18 до 23 лет, которые учатся на дневном отделении и финансово зависят от заявителя, а также родителей заявителя.
2. Кейс рассматривается в течение 2–3 месяцев. К примеру, в Португалии — в течение 6–8 месяцев.
3. Отсутствует требование постоянно находиться на территории Греции.

Стоимость

Основная инвестиция — приобретение недвижимости стоимостью от 250 тыс. евро. Это может быть как один, так и несколько объектов. Дополнительные расходы:

• от 300 евро — договор медицинской страховки для одного заявителя;
• 500 евро — сбор за выдачу статуса с каждого заявителя;
• налог на доход от аренды недвижимости — 11–33%, прирост капитала — 15%. Ежегодный налог на недвижимость составляет 0.2–1%.

Актуальная ситуация на рынке недвижимости

За последние 9 лет Правительство сократило налог на покупку недвижимости с 10% до 3%. Цена недвижимости с 2008 по 2017 год снизилась на 42%, но уже сейчас начинает показывать стабильный рост — порядка 0.6% в год. Одним из самых перспективных городов аналитики считают Афины. Благодаря сниженным ипотечным ставкам и активному привлечению иностранных инвесторов именно на рынке Афин прогнозируют настоящий бум.

Вид на жительство Испании за покупку недвижимости

Более 2236 инвесторов получили ВНЖ Испании всего за 3 года существования программы. Около 700 заявителей — из России. Самый популярный вариант участия в программе — покупка недвижимости. С 2013 года 72% участников получили ВНЖ именно таким образом.

Условия программы

1. В заявку можно включить супругу/а, финансово зависимых детей до 26 лет и родителей.
2. Оформление и рассмотрение кейса занимает от 3 до 5 месяцев.
3. Для получения статуса резидента нужно иметь медицинскую страховку и подтверждение места проживания (аренда/ покупка недвижимости).

Стоимость

Чтобы получить ВНЖ Испании, нужно купить любой объект недвижимости (или несколько) стоимостью от 500 тыс. евро. Спустя 5 лет его можно сдавать в аренду или продавать. Резидентам ЕС нужно платить 19% налога на доход от аренды, остальным гражданам — 24%.

Актуальная ситуация на рынке недвижимости

Эксперты Servi Habitat отметили рост цен на 4.5% как за 2016-й, так и за 2017 год. Наиболее стремительный рост стоимости недвижимости — в Барселоне (7%) и Мадриде (4%).

Гражданство Мальты через инвестиции в недвижимость

Государственная программа Мальты позволяет получить гражданство за инвестиции без требования по постоянному проживанию до или после получения статуса.

Условия программы

1. Кроме заявителя паспорт могут получить дети до 26 лет, супруга, родители старше 55 лет.
2. Рассмотрение заявки занимает от 6 до 14 месяцев. В случае положительного ответа гражданство выдается пожизненно, в том числе потомкам.
3. С паспортом Мальты есть возможность посещать без виз страны Шенгенской зоны, Канаду, Японию, Великобританию и Новую Зеландию.

Стоимость

Оформление гражданства предполагает комплекс инвестиций:

1. 650 тыс. евро — безвозвратный взнос в Фонд национального развития. Дополнительно — по 25 тыс. евро за несовершеннолетнего ребенка и супругу/а, по 50 тыс. евро — за совершеннолетних детей и родителей (должны быть финансово зависимыми от заявителя).
2. 150 тыс. евро — покупка облигаций или акций локальных компаний. Срок погашения — 5 лет.
3. От 350 тыс. евро или от 16 тыс. евро/год — покупка или аренда недвижимости. Срок удержания — 5 лет.

Дополнительные расходы включают проверку на благонадежность (7.5 тыс. евро — за главного заявителя, по 5 тыс. евро — за супругу и иждивенцев, 3 тыс. евро — за несовершеннолетних детей) и паспортный сбор (200 евро за каждого члена семьи).

Актуальная ситуация на рынке недвижимости

В рейтинге агентства Knight Frank Мальта находится на 3 месте по темпам роста стоимости недвижимости — 15% в год. В 2016 году доходность от сдачи недвижимости в аренду составляла 6.6%. По данным Центробанка Мальты во втором квартале 2017 года цены выросли на 5.5% при среднем показателе по Евросоюзу 3.8%.

Одна из главных особенностей — довольно мягкие условия налогообложения. Налога на богатство, наследство, прирост капитала на Мальте нет. Во время покупки нужно разово оплатить гербовый сбор — 5%, услуги нотариуса (1–1.5%) и регистрационный сбор (от 55.91 евро).

Опережая Швейцарию: Италия как лучшее место для состоятельных налогоплательщиков

Последнее исследование агентства Knight Frank показало, что порядка 90% инвесторов, которые ищут недвижимость в Италии, рассматривают курортные варианты — виллы, апартаменты, гостиницы. Почему Италия? Сейчас это единственная достойная альтернатива швейцарской системе с фиксированным аккордным налогом.

Получить визу инвестора можно несколькими способами:

• покупка облигаций на сумму от 2 млн евро;
• инвестиция в итальянский бизнес от 1 млн. евро;
• вложение от 500 тыс. евро в итальянский стартап;
• безвозмездный взнос от 1 млн евро в инициативы и проекты, связанные с восстановлением культурных ценностей, развитием науки и образования.

Актуальная ситуация на рынке недвижимости

По данным агентства Savills, за 2017 год рынок недвижимости Италии стабилизировался, а в 2018 году ожидается рост цен в разных регионах. Только за 2016 год продажи недвижимости в Риме выросли на 11%, стоимость аренды в Венеции — на 4%, а в Милане — на 1.5%.

При покупке недвижимости в Италии стоит учитывать дополнительные налоги:

1. НДС — 4% на первичное жилье для проживания, 10% — любое другое, 22% — объекты недвижимости класса люкс.
2. Гербовый сбор на вторичную недвижимость — 9%.
3. Нотариальные сборы — 2–4% от стоимости объекта.
4. Налог на прирост капитала от продажи жилья на протяжении 5 лет с момента покупки достигает 20%. Валовой доход от аренды после расходов — 15%.

Таким образом, покупка недвижимости в ЕС сопровождается рядом нюансов, связанных с экономической ситуацией, налогами и привилегиями иммиграционных программ для инвесторов. Приобретая недвижимость в ЕС, Вы не только получаете дом в развитой стране, но и можете претендовать на ВНЖ/ ПМЖ или гражданство. А это — возможность создать «запасной аэродром», путешествовать по Европе без виз и обеспечить светлое будущее для детей.

Остается лишь выбрать место, в котором все эти перспективы станут реальностью!

В нашей практике большинство инвесторов привыкли сравнивать условия программ, чтобы принять действительно правильное решение. Мы знаем еще как минимум три причины обратить внимание на второе гражданство за инвестиции:

• гражданство Сент-Китс и Невис: безвизовый въезд в 132 страны; нет требований по проживанию в стране; процесс оформления (3-5 месяцев). Программа работает 1984 года!
• гражданство Кипра: гражданство в ЕС; безвизовый въезд в 159 стран; разрешено иметь два гражданства; процесс оформления (3-6 месяцев); нет требований к проживанию; нет личного собеседования.
• гражданство Мальты: гражданство в ЕС; безвизовый въезд в 168 стран; процесс оформления (12-14 месяцев); нет требований к проживанию; нет личного собеседования.