Доходные места Флориды: где заработать на аренде

Почему USA и Florida?

Прежде всего, отметим, что для обеспечения стабильности надо выбирать рынок в крупнейшей экономике мира. Любые финансовые потрясения, ведущие к кризису, – а значит, снижению или потере доходов, – там будут значительно мягче. После Великой рецессии 2008 года с многочисленными лопнувшими ипотечными пузырями эта страна вернула прежние темпы развития. Более того, она сформировала широкую систему мер поддержки и стабилизации своего положения в условиях форс-мажора.

Рынок американской арендной недвижимости относится к растущей доле мирового рынка, который в целом оценивается в $127 трлн.

В 2020 году в этом экономическом секторе США продолжается положительная динамика (рост с 2012 года), хотя и более сдержанная из-за происходящих негативных событий на финансовых рынках. Сектор аренды по объему превышает $36 трлн и составляет менее половины всего рынка недвижимости США. Арендный бизнес является выгодным как для небольших компаний, так и для индивидуальных инвесторов.

Индекс изменения арендной цены в США из года в год. Zumper.com

Аренда в США это большие деньги. По данным одной из крупнейших баз данных объектов американской недвижимости Zillow.com, арендаторы США заплатили примерно $4,5 трлн за последнее десятилетие – это больше всего ВВП Германии в 2018 году. Только за 2019 год арендаторы перевели владельцам объектов $512 млрд. Самые крупные отчисления имели место в Нью-Йорке – $56,6 млрд, Лос-Анджелесе – $39,2 млрд и Сан-Франциско – $16,4 млрд.

Надо помнить, что арендный рынок США не сбалансирован:

— по оценкам, до 2030 года потребуются миллионы квартир;

— строительство не дает быстрых решений;

— заполняемость жилья и потребность в нем очень высока;

— ключ к рынку аренды – высокий спрос и низкое предложение.

Миграция, экономические сдвиги ведут к появлению новых городов с хорошим выбором инвестиционных объектов. При этом высокая занятость и рост заработной платы максимально снижают риски для владельцев сдаваемой в аренду собственности.

Плата за съем жилья продолжает расти в 92% городов США, поскольку от Флориды до Калифорнии и до Гавайев этот бизнес-сегмент остается ограниченным. Зато потенциальный доход для владельцев недвижимости будет положительным.

Одно из лучших предложений инвесторам делает Флорида. Forbes в 2019 году назвал города этого штата среди тех, у кого самые выгодные ставки по аренде и достаточно приемлемые цены на покупку домов и апартаментов. Эксперты Florida Times-Union заявили, что рынок недвижимости Флориды будет продолжать расти в 2020 году благодаря:

• хорошим ставкам по ипотечным кредитам,
• налоговым ставкам,
• низкому уровню безработицы,
• активному росту населения – 1,63% в год.

Солнечная Флорида – одно из самых горячих мест в мире недвижимости, потому что здесь сосредоточено множество пляжей, роскошных домов для отдыха и приезжает большое количество туристов. Только за 2018 год их побывало в штате более 126 млн человек.

Ключевые параметры рынка:

• за 2019 год во Флориде цены на жилье в среднем выросли на 4,1%;
• средняя стоимость жилья в 2019 году составила примерно $238,6 тыс.;
• на рынке Флориды медианная цена любого дома составляет около $294 900, а средняя цена продажи – около $227 500;
• приблизительно 16,5% объектов недвижимости, выставленных на продажу, за время листинга теряют в цене;
• во Флориде период экспозиции (от размещения предложения о продаже до подтверждения сделки) объектов составляет в среднем 83 дня.

И сейчас уникальный момент для покупателей, которые хотят купить дом в районе Майами или Форт-Лодердейл, потому что они могут приобрести недвижимость по более низкой цене, чем обычно. В этих муниципалитетах выше процент просрочки платежей по ипотеке, и часть объектов продают банки, взыскивая долги. Оба города являются столицами крупнейших по численности населения округов Флориды – Майами-Дейд и Броварда.

Miami dade

Майами-Дейд – округ в штате Флорида, его административный центр – город Майами.

По данным на 2020 год, в округе живут 2 744 878 человек. Майами-Дейд первый по численности населения округ во Флориде и седьмой в США. Территория округа объединяет 34 инкорпорированных города.

Одна из крупнейших баз недвижимости США Zillow.com оценивает рынок в Майами-Дейд как “подогретый”, то есть цены на объекты еще не достигли своего пика. Тем, кто хотел бы заработать на разнице, есть смысл поторопиться с покупкой.

• Средняя стоимость жилья в округе Майами-Дейд – $322,2 тыс. За последний год цены на недвижимость там выросли на 2,2%.
• Средняя цена за квадратный метр (0,09 кв.фута) в округе Майами-Дейд составляет $27,7, что выше среднего показателя по региону в размере $20,7.
• Медианная цена домов, представленных в округе Майами-Дейд, – $410 тыс., а средняя цена проданных домов -– $297 тыс.
• Средняя стоимость аренды в округе Майами-Дейд составляет $2150.

Среди обязательных платежей есть налог на чистую прибыль (после вычета затрат на управление недвижимостью) – 7% для локации Майами-Дейд. Ещё одним сбором является туристический налог в 6%, который взимается при сдаче жилья в аренду на срок до полугода.

Согласно отчету PricewaterhouseCoopers, Майами занял 12-е место (стр. 37) в национальном рейтинге США по общим перспективам инвестирования в недвижимость. Это третий по величине рынок штата Флорида после Орландо и Тампы.

Итак, что же заставляет инвесторов делать выбор в пользу Майами?

1. Рентабельность
Цель номер один – получение прибыли. В случае с недвижимостью она оценивается по двум критериям – доход от аренды и рост цены на сам объект. В Майами как раз есть это идеальное сочетание. Причем высокий доход поступает как от традиционной аренды, так и от инвестиционной недвижимости, выставленной через сервис Airbnb. Ежемесячно при традиционной сдаче объектов можно заработать в среднем $2331, через Airbnb – $3439. За последние 10 лет недвижимость в Майами подорожала на 52,63%. Это соответствует среднегодовой ставке 4,32%.

2. Экономика
Из всех мегаполисов Флориды именно в Майами самая крупная и самая развитая экономика. Город занимает 12-е место во всей стране с ВВП в $344,9 млрд. Уверенное развитие агломерации привлекает много жителей и инвесторов, желающих приобрести недвижимость. По прогнозам на основе статистических данных, рост рабочих мест в Майами в течение следующих 10 лет составит 42,7%, что выше, чем в среднем по США (33,5%). По данным издания Sun-Sentinal, в 2019 году в штат ежедневно приезжали около тысячи человек, чтобы устроиться на работу, а самый высокий прирост рабочих мест отмечался в округах Южной Флориды – Майами-Дейд, Бровард и Оранж.

К важным экономическим факторам, говорящим в пользу выбора Майами, относятся:

• более низкая ставка налога с продаж, чем в среднем по США, и отсутствие подоходного налога;
• в Майами нет законов о контроле над арендной платой, это не ограничивает депозиты;
• арендодатели могут инициировать выселение, если арендатор опаздывает с арендной платой как минимум на три дня (в большинстве штатов минимальное количество дней для выселения за просрочку составляет семь).
• за неоднократные нарушения положений договора аренды предусмотрено 7-дневное безоговорочное уведомление о переезде.

3. Онлайн-площадка по поиску помещений Airbnb
Ресурс Airbnb полностью легален для инвестиционной недвижимости в Майами. Однако надо помнить, что в некоторых зонах и районах мегаполиса сдача в аренду недвижимости, не принадлежащей владельцу, запрещена. Есть и другие общие правила Airbnb в Майами:

— у владельца недвижимости должна быть лицензия на ведение бизнеса;
— необходимо платить 6% туристического налога;
— необходимо платить 7% государственного налога с продаж.

В 2018 году инвесторы через Airbnb получили более $134 млн. И это неудивительно, учитывая статус Майами как мирового туристического направления. Только в 2020 году в округе Майами-Дейд запланировано открытие 23 отелей – это увеличит как приток посетителей, так и количество новых рабочих мест для обслуживания новой инфраструктуры. Например, в 2019 году занятость в туристической отрасли округа возросла на 2,2% в сравнении с 2018 годом.

4. Спрос на аренду
В Майами высокий спрос на аренду, поскольку это дешевле, чем покупать собственное жилье – около 70% жителей города предпочитают снимать. При этом более половины семей тратят свыше 30% своего дохода на аренду. Инвесторам есть смысл рассматривать для покупки доступные объекты, чтобы привлечь как можно больше потенциальных арендаторов.

5. Широкий выбор
В Майами представлены разные типы недвижимости:

• от студенческого жилья и жилья для пожилых людей, для аренды одной семьи до номеров, апартаментов и домов в курортных комплексах;
• от квартир-студий до роскошных апартаментов.

Получается, что инвестиция в недвижимость в Майами – это наиболее выгодный и наименее рискованный вариант.

Статистика показывает, что граждане, родившиеся за границей, составляют более половины населения Майами. Город очень хорошо принимает иммигрантов – это ещё одна из причин, почему Майами остается привлекательным для иностранных инвесторов.

Broward

Округ Бровард граничит на юге с Майами-Дейд. По данным на 2020 год, там проживает 1 934 471 человек. Это второй по величине округ во Флориде и 17-ый в США. Его административный центр – город Форт-Лодердейл.

По данным Zillow.com, рынок в Броварде по востребованности относится к категории “горячий”. Его рекомендуют для расширения портфеля инвестиционной недвижимости, поскольку там всегда будет много желающих снять жилье как на долгий срок, так и на короткий.

• Средняя стоимость дома в округе Бровард составляет $283 134. За 2019 год цены на жилье в округе Бровард выросли на 2,6%.
• Средняя цена за квадратный метр (0,09 кв.фута) в округе Бровард составляет $17,7, что ниже среднего $20,7.
• Средняя цена домов, выставленных на продажу в округе Бровард — $310 тыс., а средняя цена проданных — $253,4 тыс.
• Средняя стоимость аренды в округе Бровард составляет $1800.

Здесь как и в случае с Майами-Дейд есть обязательные платежи. Правда, налог на чистую прибыль (после вычета затрат на управление недвижимостью) чуть меньше – 6%, а туристический налог – 5% (если жилье сдается в аренду на срок до полугода).

Эксперты считают правильной инвестиционной стратегией переход на горячие рынки аренды. Округ Бровард как раз является одним из них: цены на жилье низкие, а спрос на съем недвижимости – на подъеме. Если вы хотите расширить свой арендный портфель или начать работу в регионе с огромным потенциалом для сдачи квадратных метров, округ Бровард – отличное место для старта.

Консьерж

Заботы по обслуживанию вашей собственности, подбору арендаторов, сбору платы, погашению коммунальных и налоговых счетов можно переложить на управляющую компанию. Например, консьерж-сервис GQ Concierge Inc. По сумме это примерно 10% ежемесячного дохода от объекта. За эти деньги вы больше не будете волноваться о судьбе своей собственности, а наниматели жилья получат сервис высокого уровня 24/7. Вы сможете изящно дополнить предложение по аренде перечнем того, что сделает быт постояльцев комфортнее:

• предоставление персонального водителя;
• помощь в подборе и аренде автомобиля, вертолета, самолета, яхты;
• услуги горничной;
• услуги проверенных нянь для детей;
• услуги фитнес-инструктора;
• полный комплекс услуг по уборке помещений.

Подробности об этих округах и помощь в подборе объектов, в которые можно выгодно инвестировать, готовы предоставить в агентстве по недвижимости MONDIAL International Realty, с которым Migronis сотрудничает в США. Связаться с ними можно через консультанта Migronis. Если, кроме покупки недвижимости, вы хотите приобрести и статус американского резидента, а затем паспорт, это можно сделать через визу инвестора EB-5. Полную информацию о деталях участия в этой иммиграционной программе можно получить по запросу у представителей Migronis.

Напомним, что бизнес-иммиграция в США возможно по визам: EB-5, E-2, и рабочей визе L-1. Данные визы имеют существенные отличия, и требуют тщательного изучения перед принятием окончательного решения. Вот их основные различия:

1. Программа EB-5 предлагает инвесторам получить ВНЖ (затем оформить гринкарту) за инвестиции от $900 тыс. Это пассивная инвестиция в проекты со сроком удержания в 5-6 лет. При этом иммиграционная виза EB-5 в США ведет к получению гражданства.
2. Виза E-2 – это тип неиммиграционной визы предпринимателя. Получить визу Е-2 могут те граждане, страны которых заключили соглашение с США. Минимальный порог инвестиции по данной программе – от $200 тыс. Важный момент – данный тип визы не ведет к получению гринкарты в дальнейшем, также эта виза не доступна гражданам РФ, Белоруссии и Казахстана.
3. Получить визу L-1 в США могут топ-менеджеры, руководители компаний. Это рабочий тип визы, который подразумевает открытие филиала/дочерней компании в США (в которой ранее работал заявитель) и переезд данного сотрудника в США. Инвестиции по данной программе стартуют от $100 тыс.

Это основные отличия. Чтобы глубже разобраться в типах и особенностях виз, напишите нам в чат и забронируйте консультацию с иммиграционным адвокатом.