Как получать доход от сдачи недвижимости в аренду за границей

Поделиться с друзьями:
Время чтения:
Нет времени читать статью? Отправить на email

Хотели когда-нибудь стать рантье? Этим французским словом принято называть человека, живущего на пассивный доход, получаемый от принадлежащего ему капитала. Почему стать рантье легче, имея второе гражданство? Хотя бы уже потому, что для получения ВНЖ или гражданства иного государства обычно необходимо приобрести недвижимость, часто жилую. Стоимость недвижимости в таких случаях существенно выше средней на рынке. Таким образом, выполняя условия иммиграционной программы, инвестор становится собственником недвижимости высокого класса.  

В какой бы точке света Вы ни были, Ваша недвижимость не должна простаивать без дела! Тысячи домовладельцев сдают свою собственность в аренду, и подобное предложение никогда не остается без спроса.

Лучшие страны для арендодателя

Европа переполнена недвижимостью, пригодной для вложения средств. Как говорится, выбор на любой карман, но в основном это объекты выше средней стоимости и много выше ее.

Разумеется, больше всего денег принесет приобретение жилья в прибрежных зонах курортных городов Западной Европы. Акцентировать внимание стоит на тех странах, где существуют программы гражданства или ВНЖ за инвестиции. Это Греция, Кипр, Мальта, Испания и Португалия.

К слову, если рынок недвижимости Кипра перегрет, показывая рост на несколько сотен процентов за минувший год, то, например, в Португалии большого ажиотажа не наблюдается. Здесь широко доступны как объекты на первичном рынке, так и дома исторической застройки.   

Тем не менее эксперты уточняют, что вложение средств в недвижимость, расположенную в совершенной глуши провинции, вдали от туристических маршрутов, вряд ли окупит себя даже в среднесрочной перспективе. Низкая цена в данном случае — признак низкой ликвидности.

Что касается прогнозируемой прибыли от сдачи в аренду недвижимости, расположенной за границей, то здесь следует отталкиваться от ее тактико-технических характеристик: класса, типа, метража и состояния. Зарабатывать можно от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч. Естественно, срок сдачи объекта в аренду также имеет значение при определении цены. По правилам, чем дольше срок аренды, тем цена ее ниже.

 

Управление недвижимостью

Если Вам недосуг заниматься сдачей своей собственности в аренду персонально, всегда существует возможность воспользоваться услугами управляющей компании. Благо, в ЕС их предостаточно.  

Обязанностями управляющей компании являются:

  • поиск и проверка арендаторов;
  • заключение с ними договора аренды от вашего имени;
  • сопровождение аренды в течение срока действия договора (иначе говоря, компания следит, чтобы арендатор исполнял свои обязательства по договору, в том числе, своевременно оплачивал арендные платежи);
  • уход, обслуживание, текущий ремонт объекта аренды;
  • в зависимости от условий договора с Вами — капитальный ремонт объекта;
  • взыскание задолженностей по арендным платежам от вашего имени;
  • консультации, информирование по текущим вопросам.

Стоит иметь в виду, что стоимость услуг управляющей компании, в зависимости от количества налагаемых на нее обязанностей, составляет от 7 до 15% размера арендной платы, а для элитной недвижимости может вырастать и до 30%.

Сумма дохода, которую будет выплачивать Вам управляющая компания, всегда отдельно оговаривается условиями заключаемого с ней договора. Так, можно оговорить фиксированный доход в 5–7% стоимости переданного в управление объекта аренды ежегодно. Кроме того, в договоре может иметься указание периодов, в течение которых недвижимость в аренду передаваться не будет, в силу того, что в эти периоды проживать там планируете Вы сами (это условие, кстати, увеличивает процент вознаграждения управляющей компании).

Подобрать управляющую компанию можно как самостоятельно, так и воспользовавшись услугами риэлтерского или даже туристического агентства. Последние рады такому сотрудничеству и ищут его сами.

О налогах

Разумеется, ставка налога для нерезидентов в любой из стран будет выше, чем для резидентов, и составляет от 10 до 20%. Но и тут, разумеется, могут быть применены схемы оптимизации.

Например, в зависимости от того, принадлежит ли недвижимость документально физическому или юридическому лицу, величина налога будет варьироваться. В ряде стран оформленная на юридическое лицо недвижимость невыгодна, поскольку налог на прибыль (иначе — корпоративный налог) действует практически повсеместно. В то же время, ряд государств способствует реализации возможности реинвестировать прибыль в том же государстве. В таком случае, налог на дивиденды, полученные, например, в результате вложения средств, вырученных от аренды недвижимости, не будет взиматься. В случае продажи недвижимости юридическим или физическим лицом ставки налога будут также отличны.

Налоговые обязательства перед РФ

Как получать доход от сдачи недвижимости в аренду за границей | Migronis

Многими налоговыми резидентами Российской Федерации, пусть и имеющими второе гражданство, этот вопрос справедливо считается животрепещущим.

НДФЛ для резидентов РФ осуществляется исходя из трех возможных ставок — 9%, 13%, 35%.  Для граждан, реализующих недвижимое имущество либо сдающих такое имущество в аренду, размер налога составляет 13% вне зависимости от места нахождения такого имущества. При этом ставка налога не находится в зависимости от размера дохода. Учтите, что это правило распространяется только на граждан РФ. Лица, не имеющие гражданства РФ, однако имеющие ее налоговое резидентство заплатят все 30%.

Но не все так страшно, поскольку в НК РФ существует целая статья (см. ст. 311), которая говорит, что при условии представления налогоплательщиком документа, подтверждающего уплату налога за пределами Российской Федерации, производится зачет таких налогов. Таким образом, подавая налоговую декларацию в РФ, следует приложить к ней документальное подтверждение уплаты налогов за рубежом. Естественно, копии этих документов должны быть переведены на русский язык, а перевод должен быть надлежащим образом заверен.

Кстати, имейте ввиду: если Вы получаете вознаграждение за сдачу в аренду недвижимости наличными деньгами, никакого нарушения российских законов Вы не совершаете. А вот декларировать получаемые наличные, безусловно, необходимо.

Откуда российские налоговики черпают информацию о заграничных капиталах?

В первую очередь, источником такой информации станет собственник таких капиталов. Федеральный Закон №140-ФЗ обязывает вас декларировать получаемый от аренды доход. Он же обязывает декларировать наличие объектов недвижимости, счета и вклады в иностранных банках, наличие транспортных средств, ценных бумаг, доли в уставных капиталах компаний, паи, компании под контролем.

Ошибкой многих наших граждан является сокрытие наличия счетов в иностранных банках. В таком случае их выдает приобретенная за рубежом недвижимость — так уж получилось, что она не может быть приобретена в отсутствие подобного счета. А декларировать, как было сказано выше, требуется и купленный объект, и счет, на деньги с которого он куплен. Если, конечно, не желаете нажить самому себе проблем.

Возможность не информировать о получаемых от аренды доходов налоговиков по месту нахождения недвижимости, т.е., непосредственно за рубежом, просто отсутствует. И вот тут они становятся на помощь уже российским налоговикам, которых они могут уведомлять в рамках Конвенции о взаимной административной помощи по налоговым делам, участниками которой являются более сотни стран во всем мире, и которая вступит в силу для РФ с 01.01.2018 года.  

Почему не уведомлять налоговую плохо?

Хотя бы потому, что Вы подвергнетесь административной ответственности. Когда ФНС узнает о наличии у вас счета в иностранном банке, про который Вы неразумно умолчали, вас ожидает взыскание в виде штрафа в сумме от 4 000 до 5 000 рублей.

Непредставление данных о движении средств на счетах в течение 10 дней с момента осуществления движений — штраф от 300 до 500 рублей.  Просрочили на месяц — заплатите штраф от 2 500 до 3 000 рублей. Повторность подобных нарушений обойдется дороже — 20 000 рублей.

Уж если Вы затянули с уведомлением на несколько лет или вовсе позабыли сообщить властям РФ о наличии счета, на который Вы годами исправно получали доход за границей, одними только штрафами отделаться не удастся. В таком случае, это будет являться полноценным уголовным преступлением — уклонением от уплаты налогов. Ответственность здесь предусмотрена в зависимости от суммы ущерба, причиненного государственному бюджету. Обязательно потребуется возместить полагающуюся сумму. Кроме этого, в зависимости от обстоятельств штраф составит от 100 000 до 300 000 рублей. Могут присудить исправительные работы, а могут и лишить свободы на срок до 5 лет. Срок давности преступления, т.е. срок, в течение которого Вы можете быть привлечены к уголовной ответственности, в некоторых случаях достигает 6 лет. Сами посудите, стоит ли такая перспектива сокрытых денег?  

Как избежать двойного налогообложения?

Перед покупкой недвижимости за рубежом мы рекомендуем тщательно изучить вопрос касательно того, с кем из таких стран у России заключены двусторонние соглашения об избежании двойного налогообложения. Для вас, не исключаем, явится сюрпризом то обстоятельство, что таких стран в мире — 82. Среди них, например, Австрия, Венгрия, Польша, Испания, Португалия, Кипр, Мальта, Швейцария и многие другие. Перечисленные страны сегодня удерживают первенство среди наших сограждан, скупающих жилье за пределами РФ.

Чтобы быть освобожденным от уплаты налогов на территории РФ, плательщик налога обязан предоставить налоговым органам документы, которые свидетельствовали бы о том, что он является налоговым резидентом государства, с которым у РФ заключен договор об избежании двойного налогообложения (ст. 232 РК РФ).

В нашей практике большинство инвесторов привыкли сравнивать условия программ, чтобы принять действительно правильное решение. Мы знаем еще как минимум три причины обратить внимание на второе гражданство за инвестиции:

  • гражданство Сент-Китс и Невис: безвизовый въезд в 132 страны; нет требований по проживанию в стране; процесс оформления (3-5 месяцев). Программа работает 1984 года!
  • гражданство Кипра: гражданство в ЕС; безвизовый въезд в 159 стран; разрешено иметь два гражданства; процесс оформления (3-6 месяцев); нет требований к проживанию; нет личного собеседования.
  • гражданство Мальты: гражданство в ЕС; безвизовый въезд в 168 стран; процесс оформления (12-14 месяцев); нет требований к проживанию; нет личного собеседования.

Надеемся, эта статья помогла разрешить основные вопросы, которые Вас интересовали.

Krisitna

Получить бесплатную консультацию

Отправить запрос
Рейтинг: 5 / 5 Голосов: 15

© «Мигронис», при полном или частичном копировании материала ссылка на первоисточник обязательна.

Оценить статью
Поделиться с друзьями:

Не готовы приступить к оформлению?

Подпишитесь на полезную рассылку. Информация, которую мы отправляем, поможет Вам сделать точный выбор. Мы отправляем экспертную информацию «без воды» и рекламы один раз в неделю. Статьи готовятся ведущими налоговыми экспертами и юристами.