Какие налоги на недвижимость на Кипре платят иностранцы, претендующие на гражданство за инвестиции

Рубрика: Европа | Кипр
Поделиться с друзьями:
Время чтения: 10 минут
Нет времени читать статью? Отправить на email

Покупка недвижимости на Кипре — не только модный тренд в кругах состоятельных людей, но и выгодный инвестиционный инструмент. Приобретая жилую или коммерческую недвижимость, иностранный инвестор может претендовать на оформление гражданства Кипра.

Сегодняшняя наша статья в первую очередь для тех, кто планирует приобрести недвижимость на Кипре с целью получения гражданства за инвестиции Рассказываем о том, какие дополнительные пошлины и налоги нужно уплатить при покупке и во сколько обойдется дальнейшее содержание недвижимого имущества.

НДС при покупке недвижимости на Кипре

На сегодняшний день ставка НДС при покупке недвижимости на Кипре — 19%. С июня 2012 года в отдельных случаях применяется льготная налоговая ставка 5%.

Применение сниженной ставки возможно при определенных условиях:

  • Покупатель — совершеннолетнее физическое лицо.
  • Приобретаемая недвижимость — основное место проживания заявителя на территории островного государства.
  • Аппликант не владеет каким-либо другим объектом недвижимого имущества, ранее приобретенным с пятипроцентной ставкой НДС.
  • Недвижимость используется только как место жительства, а не как источник дохода (например, сдается в аренду третьим лицам).

Особенности льготной ставки НДС:

  • Сниженная пятипроцентная ставка распространяется на первые 200 квадратных метров недвижимости. Площадь определяется архитектурными планами, утвержденными кипрскими государственными органами.
  • Если покупатель купил новый объект, уплатил НДС и не пользовался жильем, то в случае продажи имущества он может обратно получить полную сумму уплаченного налога.
  • В случае, если покупатель при покупке жилья воспользовался льготной ставкой, но в течение 10-летнего периода не использует недвижимость в качестве основного места жительства в стране или отказывается от владения (сдал арендаторам или перепродал), он компенсирует разницу между налоговыми ставками. Отсчет 10-летнего срока начинается с момента вступления собственника недвижимости в фактическое владение. Владелец недвижимости в течение 30 дней после смены основного места жительства или отказа от владения недвижимостью обязан обратиться в налоговую службу, чтобы провести расчеты по уплате разницы. При расчете учитываются ставки, которые действовали на момент заключения сделки.

Исключения: смерть заявителя; передача недвижимого имущества ребенку старше 18 лет при условии, что ранее он не приобретал недвижимость по сниженной ставке НДС.

Покупатель не уплачивает НДС:

  • если приобретает вторичную недвижимость;
  • при приобретении объектов, разрешение на градостроительство которых было выдано до 01 мая 2004 года.

Другие типы налогов

Помимо уплаты НДС, налоговым законодательством республики Кипр предусмотрены ряд налогов, подлежащих разовой оплате в процессе заключения сделки.

Налог на перевод права собственности

Фискальный сбор уплачивается в Земельный департамент для того, чтобы право свободного владения недвижимостью перевели и закрепили за покупателем. Налог уплачивается на завершающей стадии заключения сделки, когда покупатель полностью оплатил покупку и получил разрешение местного муниципалитета на передачу прав собственности в оговариемой застройке.

Налог на переход права собственности не начисляется в случае приобретения нового жилья, только в отношении недвижимости на вторичном рынке. Процентная ставка рассчитывается по приведенной ниже схеме. Согласно действующему законодательству на Кипре предусмотрена льгота на перевод права собственности — 50%.

Стоимость недвижимостиНалог, %
до €85,4303%
от € 85,430 до  €170,8605%
от €170,8618%

Обратите внимание! Чтобы уменьшить сумму налога, можно оформить документы на владение недвижимостью на несколько лиц. Налогооблагаемая стоимость пропорционально распределяется между всеми собственниками, а значит и ставка налога уменьшается.

Гербовый сбор

Фискальный сбор уплачивается при покупке недвижимости на первичном и вторичном рынках. Он является единоразовым. Сумма налога зависит от стоимости недвижимости:

  • 0.15% налога, если недвижимость стоит дешевле  171 тыс. евро;
  • 0.2% налога, если недвижимость стоит дороже 171 тыс. евро.

Ежегодный налог на недвижимость

С 2017 года лица, которые владеют недвижимостью на территории Кипра, не уплачивают налог на недвижимость.

Местный муниципальный налог

Уплачивается ежегодно в местный муниципалитет. Налог взимается за услуги по благоустройству территории (вывоз мусора, обустройство мест для отдыха, уличное освещение). Размер налога рассчитывается отдельно в каждом конкретном случае и зависит от размера собственности.

Налог на доходы от капитала

Налог уплачивается с дохода, полученного физическим лицом за продажу недвижимости на территории Кипра. Также объектом налогообложения является доход, полученный от продажи акций юридического лица, которое владеет недвижимостью на территории республики. Размер налоговой ставки фиксирован и составляет 20%.

База налогообложения рассчитывается после вычета доходов от продажи, покупной цены и дополнительных расходов, которые подлежат корректировке с учетом инфляции. Дополнительно учитываются другие доходы, которые не являются объектом налогообложения, но непосредственно связаны с реализацией недвижимого имущества (например: маркетинговые расходы, проценты по кредиту).

В случае, если объект недвижимости был приобретен до 1980 года, то для расчета берется рыночная цена, которая была актуальной для актива по состоянию на 01.01.1980 года.

 

Затраты на содержание недвижимости на Кипре

В перечень расходов, связанных с содержанием недвижимости в пределах страны входит:

  • муниципальный налог (уплачивается раз в год);
  • налог на канализацию (уплачивается раз в год);
  • оплата водоснабжения и оплата электроэнергии;
  • коммунальные платежи за содержание и обслуживание комплекса;
  • сопутствующие расходы на содержание бассейна и на садовника (в случае владения частным домом).

Затраты на коммунальные услуги на Кипре связаны с содержанием комплекса. Размер ежемесячной платы варьируется от 30 до 200 евро. Сумма рассчитывается в каждом отдельном случае и зависит от объема работ, связанных с содержанием территории комплекса в надлежащем состоянии. В коммунальные услуги входит уборка придомовой территории, работы в саду, наличие воды и электричества в местах общего пользования, очистка бассейна, услуги консьержа и охраны (если есть).

Примеры расчёта со всеми затратами для нескольких вариантов инвестирования

Для наглядности возьмем несколько объектов, которые подходят под условия программы выдачи гражданства за инвестиции на Кипре. Согласно условиям паспортной программы, минимальная сумма инвестиции в недвижимость должна составлять 2 млн евро. Вкладывать можно в жилую или коммерческую недвижимость. Кроме этого, инвестор должен владеть жилой недвижимостью стоимостью от 500 тыс.

Важно! Общая сумма инвестиций при покупке коммерческой недвижимости — 2.5 млн евро, при покупке жилой недвижимости — 2 млн евро.

1. Покупка коммерческой недвижимости

Современный двухэтажный офис в центре Лимассола стоит 1 100 000 евро. Предлагается на вторичным рынке.

Сопутствующие расходы по оформлению сделки составляют:

  • НДС не взимается, так как объект выставлен на продажу на вторичном рынке;
  • Гербовый сбор рассчитывается, исходя из стоимости:
    по ставке 0.15% за первые 170 860 евро;
    по ставке 0.2% — на остаток суммы.
    Приблизительно сумма составит 2 114 евро.
  • Налог на перевод права собственности. Налог уплачивается не в период оформления сделки, а при переводе титула собственности на имя покупателя. Данный налог составит приблизительно 40 582 евро. Сумму можно сократить, если оформить право собственности на объект на 2 лица.

Стоимость недвижимости€1 100 000
НДС0
Гербовый сбор€2 114
Налог на перевод права собственности€40 582
Итого€42 696

2. Покупка жилой недвижимости

Современный новый пентхаус с тремя спальнями, бассейном и садом в Лимассоле стоит 1 055 000 евро.

Сопутствующие расходы по оформлению сделки составляют:

  • НДС (учитываем сниженную ставку 5%) — 52 750 евро;
  • Гербовый сбор — 2 024 евро;
  • Налог на перевод права собственности не взимается, так как это новый объект.

Стоимость недвижимости€1 055 000
НДС€52 750
Гербовый сбор€2 024
Налог на перевод права собственности0
Итого€54 774

Современный пентхаус с двумя спальнями в Лимассоле стоит 570 000 евро.

Сопутствующие расходы по оформлению сделки составляют:

  • НДС (так как это второй объект недвижимости, ставка НДС составит 19%) — 108 300 евро;
  • Гербовый сбор — 1 055 евро;
  • Налог на перевод права собственности не взимается, так как объект выставлен на продажу на первичном рынке.

Стоимость недвижимости€570 000
НДС€108 300
Гербовый сбор€1 055
Налог на перевод права собственности0
Итого€109 355

3. Другие расходы

Юридическое сопровождение по сделке и по натурализации. Данный кейс по натурализации, поэтому все расходы по юридическому сопровождению сделки включены в единый пакет (обычно юридическое сопровождение сделки составляет 1% от суммы контракта,  но не менее 2 000 евро и не более 10 000 евро) — 50 000 евро.

Сопутствующие расходы (государственные сборы) — около 10 000 евро на семью (примерно 8 000 евро на одного взрослого и порядка 500 евро на ребенка).

Суммарная стоимость:

— 2 725 000 евро — стоимость общего контракта;

— 206 825 евро — расходы по сделке, включая НДС и расходы по  натурализации.

Итого: 2 931 825 евро.

Затраты на гражданство после выхода из инвестиции

Срок удержания инвестиции — 3 года. Сдать недвижимость в аренду или продать ее можно только по истечению трехлетнего периода. Однако, вы можете продать недвижимость и до истечения трехлетнего периода, при условии, что средства будут реинвестированы полностью и останутся на Кипре по меньшей мере три года.

Расходы, которые возлагаются на продавца недвижимости после выхода из инвестиции рассматриваются индивидуально (будет ли возврат НДС, будет ли налог на прибыль от реализации недвижимости и т.д.). Но для любого случая, при выходе из инвестиций необходимо либо оставить, либо приобрести недвижимость, стоимостью не менее 500 000 евро для личного использования.

Таким образом, чтобы покрыть расходы на участие в паспортной программе Кипра иностранному инвестору нужно располагать суммой от 3 млн евро. Взамен он получает дорогостоящий актив в одной из самых развитых и привлекательных для туристов стран ЕС и гражданство Кипра со всеми его вытекающими преимуществами.

В нашей практике большинство инвесторов привыкли сравнивать условия программ, чтобы принять действительно правильное решение. Мы знаем еще как минимум три причины обратить внимание на второе гражданство за инвестиции:

  • гражданство Сент-Китс и Невис: безвизовый въезд в 132 страны; нет требований по проживанию в стране; процесс оформления (3-5 месяцев). Программа работает 1984 года!
  •  гражданство Кипра: гражданство в ЕС; безвизовый въезд в 159 стран; разрешено иметь два гражданства; процесс оформления (3-6 месяцев); нет требований к проживанию; нет личного собеседования.
  •  гражданство Мальты: гражданство в ЕС; безвизовый въезд в 168 стран; процесс оформления (12-14 месяцев); нет требований к проживанию; нет личного собеседования.
Krisitna

Получить бесплатную консультацию

Отправить запрос
Рейтинг: 5 / 5 Голосов: 15

© «Мигронис», при полном или частичном копировании материала ссылка на первоисточник обязательна.

Оценить статью
Поделиться с друзьями:

Не готовы приступить к оформлению?

Подпишитесь на полезную рассылку. Информация, которую мы отправляем, поможет Вам сделать точный выбор. Мы отправляем экспертную информацию «без воды» и рекламы один раз в неделю. Статьи готовятся ведущими налоговыми экспертами и юристами.