Since 2012
EN

Недвижимость Черногории: Все, что нужно знать инвестору до оформления гражданства Черногории

В марте 2019 года правительство Черногории должно начать принимать заявки на гражданство по программе «гражданство за инвестиции». Одним из условий участия является приобретение недвижимости на территории страны...

Кристина Куркуляк
11 марта 2019

Содержание

В марте 2019 года правительство Черногории должно начать принимать заявки на гражданство по программе «гражданство за инвестиции». Одним из условий участия является приобретение недвижимости на территории страны. Поэтому в этой статье поговорим о недвижимости в Черногории в разных регионах, о том, какие налоги нужно будет уплатить при покупке недвижимости, сколько обойдется содержание, какие подводные камни могут ждать инвестора, а также как получить паспорт Черногории по программе гражданство за инвестиции.

Предлагаем начать с налоговой стороны вопроса. Итак, если выбирать между недвижимостью от застройщика и вторичной недвижимостью, то от застройщика выигрывает по нескольким показателям:

  1. При покупке недвижимости от застройщика не нужно платить 3-х процентный налог на оборот собственности. Приобретение новых построенных объектов или их отдельных частей не считается оборотом недвижимости и подлежит налогообложению в соответствии с Законом о налоге на добавленную стоимость, согласно актуальной ставке 21% от рыночной стоимости недвижимости. Этот налог уже включен в стоимость и соответственно не оплачивается отдельно.
  2. Качество строительства в новых объектах лучше, так как использовались более современные технологии и материалы.

Недвижимость Черногории: Налоги и косвенные затраты в течение года

После заключения договора купли-продажи, покупатель обязан оплачивать ежегодный налог на имущество, согласно законодательству Черногории. Граждане Черногории и иностранные граждане, которые используют недвижимость для временного пребывания оплачивают ежегодный налог в размере до 1% от рыночной стоимости недвижимости. На конечный процент налога влияет свыше 12 факторов, например, зона (расположен объект в центре города или нет), удаленность от моря (на какой береговой линии находится объект) и так далее.

Пример. Если взять квартиру на 60-70 метров квадратных в Будванской Ривьере не на первой береговой линии, то налог будет не более 100 евро.

Если говорить о косвенных затратах, то при правильном оформлении сделки купли-продажи недвижимости необходимо учитывать нотариальные услуги. В среднем цена нотариального оформления сделки составит около 0,1% от цены договора купли-продажи. Также возможны затраты судебного переводчика, не всегда покупатели говорят на официальном языке Черногории. Данные затраты не превышают более 200 евро по общей практике.

В коммунальные платежи входит: электричество, вода, отопление и вывоз мусора. Если объект недвижимости расположен в комплексе с инфраструктурой и прилегающими территориями, то обычное месячное обслуживание составит от 2 до 8 евро за квадратный метр.

Приблизительные расценки на февраль 2019 года:

Пример. Для примера расчета коммунальных услуг возьмем квартиру в 50 квадратных метров, где семья проживает постоянно. В зимний период с отоплением в месяц будет выходить 70 евро, плюс 3-4 евро за вывоз мусора.

Многих интересует вопрос годовой доходности при аренде недвижимости, поэтому скажу пару слов об этом. Процент во многом зависит от цены входа и локации объекта недвижимости. В тех объектах, которые мы можем вам порекомендовать для оформления гражданства Черногории в дальнейшем, годовая доходность может доходить до 5%.

Факты, которые нужно знать до покупки недвижимости

Первый, для покупки недвижимости потребуется только паспорт покупателя. То есть договор купли-продажи оформляется по паспорту, после этого этот документ можно предоставить в своем банке на родине и без лишних вопросов со стороны банка перевести деньги.

Второе, услуги риэлтора оплачивает продавец, а не покупатель. Поэтому лучше обращаться в компании с хорошей репутацией, которые уже давно работают на рынке. У таких компаний обширная база недвижимости, они берут на себя обязательство проверить “чистоту” документов до подписания договора, чтобы не было долгов за коммунальные платежи и так далее. Еще одним бонусом является предоставление бесплатного проживания в течение 2-3 дней и трансфер из/в аэропорт.

Третье, понравившийся объект недвижимости можно снять с продажи на некоторое время, если на момент заключения договора нет полной суммы.

С налоговой стороной вопроса разобрались, теперь перейдем к географии недвижимости. Население Черногории составляет 622 тысячи человек, самым густонаселенным городами считаются Подгорица и Никшич, в которых проживает 150 и 58 тысяч соответственно. Однако эти города не возглавляют список мест, где иностранные инвесторы приобретают недвижимость.

Прежде, чем перейдем к городам и примерам недвижимости, хотим пару слов сказать о развитии отельного сектора в Черногории.

В 2012 году в Черногории было 84 отеля категории 4 звезды, теперь их уже более 130. Реализуются проекты строительства курортов и отелей, таких как Porto Montenegro, Portonovi, Luštica Bay, Aman, Regent, Ramada, Iberostar, Hilton. Также ожидается открытие  комплектов One&Only-a, Ritz Carlton, Sheraton.

Ожидается, что к 2020 году в стране появится 50 новых отелей. Причем взят курс на строительство отелей категории 4-5 звезд.

Города Черногории, которыми инвесторы интересуются в первую очередь

Особой популярностью у инвесторов пользуются туристические города: Будва, города залива (Тиват, Котор и Херцег-Нови), Бар, а также прибрежные города от Петровац до Ульцинь.

Будва и её окрестности образуют Будванскую ривьеру — крупнейший туристический центр Черногории, знаменитый своими песчаными пляжами, ночной жизнью и прекрасными образцами средиземноморской архитектуры. В Будве проживает около 13 тысяч человек. Основу экономики города составляет туризм. По официальным данным в 2014 году Будву посетили более 750 тысяч туристов, они провели в городе 4,67 миллионов ночей. Среди отдыхающих самыми многочисленными были гости из России. Всего в 2014 году Будву посетили 220 тысяч россиян. Ближайший к Будва международный аэропорт находится в Тивате, он расположен примерно в 20 километрах.

Примером недвижимости для получения гражданства Черногории можно считать эксклюзивный жилой комплекс Dukley Gardens.

Недвижимость Черногории: Все, что нужно знать инвестору до оформления гражданства Черногории - dukley gardens
Вид из пентхауса Dukley Gardens

Следующими по популярности идут города залива — Тиват, Котор и Херцег-Нови. Так как у них нет выхода к открытому морю, цена за квадратный метр в два раза ниже, чем в Будве, и соответственно хуже ликвидность.

Население в этих города, так же как и Будве, немногочисленное, в Херцог-Нови проживает 16 тысяч, в Которе — 13 тысяч, а в Тивате — всего 9 тысяч. Как я уже говорила, в Тивате находится международный аэропорт, из которого до Котора 5 километров, а до Херцог-Нови — 30 километров. На таком же расстоянии от Херцога-Нови расположен аэропорт Дубровника в Хорватии.

Примером элитной недвижимости в этом регионе можно назвать Luštica Bay и Portonovi.

Luštica Bay — это город-марина, предлагающий апарт-комплексы, кондоминиумы, виллы, отели в прибрежной зоне. Международный аэропорт Тиват находится всего в 15 минутах езды или в 10 километрах от Luštica Bay. Там принимают как регулярные, так и чартерные рейсы, а также имеют все необходимое для приема частных самолетов.

Недвижимость Черногории: Все, что нужно знать инвестору до оформления гражданства Черногории - lu tica bay
Город-марина Luštica Bay

Курорт Portonovi находится недалеко от Херцег-Нови. Он еще не достроен и считается самым дорогим проектом в этом регионе. До аэропорта Тиват 18 километров или 40 минут наводным транспортом.

Недвижимость Черногории: Все, что нужно знать инвестору до оформления гражданства Черногории - porto novi
Проект курорта Portonovi

Следующий в списке популярных по покупке недвижимости городов стоит Бар. Это главный морской порт страны, тут проживает 13 тысяч людей. По словам экспертов в Баре хуже уровень и качество жизни, недвижимость и цена проживания 3-4 раза дешевле, чем в городах, которые я назвала раньше.

Бар осуществляет регулярное паромное сообщение с итальянским городом Бари, поэтому в городе много магазинов одежды и обуви, привозимых, главным образом, из Италии. Бар соединён с остальными городами побережья Черногории двухполосной автодорогой — так называемой Адриатической трассой. Через тоннель Созина можно быстро доехать до Подгорицы. Ближайшие к Бару аэропорты — в Подгорице (39 километров) и Тивате (55 километров).

Комплекс Soho City — пример элитной недвижимости в центре Бара. Комплекс состоит из двух зданий, в которых расположено 224 квартиры, площадью от 33 до 245 метров квадратных. Сохо Сити предлагает 17 типов апартаментов, включающих в себя студии, односпальные, двуспальные, а также люксовые трехспальные апартаменты. Завершение строительства всего проекта запланировано на октябрь 2019 года.

Недвижимость Черногории: Все, что нужно знать инвестору до оформления гражданства Черногории - soho city
Проект комплекса Soho City

Черногория может похвастаться не только побережьем Адриатического моря, в стране также есть горы и горнолыжные курорты. Самые популярные на данный момент — это Колашин и Жабляк.

Хочу отметить, что на сегодняшний день нет ни одного достроенного или в стадии проектирования проекта на севере страны. Но с запуском программы гражданства за инвестиции и строительством автобана до границы с Сербией, который дойдет до Белграда и свяжет морские курорты с горнолыжными, интерес инвесторов к северным регионам страны увеличится. Что положит начало строительству в горах, в непосредственной близости к горнолыжным склонам.

Колашин – это небольшой курорт, расположенный в 73 км к северу от Подгорицы на высоте 960 м над уровнем моря. Он окружен тремя горными цепями – Синявина, Комовы, Беласица. В Колашин проживают около 3000 человек. Расстояние от аэропорта ПодгОрицы до города составляет 80 км, а от аэропорта Тиват – 160 км.

На территории горнолыжного комплекса расположено 7 различных горных трасс. Самая низкая точка находится на высоте 1450 метров над уровнем моря. Самая высокая — 1973 метра.

Недвижимость Черногории: Все, что нужно знать инвестору до оформления гражданства Черногории - kurort kolashin
Курорт Колашин

Жабляк — горнолыжный город-курорт на севере страны, население которого составляет 1937 жителей. Он расположен рядом с горным массивом Дурмитор на высоте 1456 метров, что делает его наиболее высоко расположенным поселением на Балканах. В городе есть аэропорт, но попасть в этот аэропорт можно только с использованием воздушного такси, заказанных самолетов или военной авиации. Ближайший от ЖАбляк аэропорт находится в ПодгОрице за 130 километров.

В любое время года здесь предостаточно туристов: зимой это те, кто хочет покататься на лыжах, а в остальное время – любители природы, пеших походов, альпинизма и горного воздуха. В январе здесь проходят лыжные соревнования, автогонки «Зимний кубок Черногории». А в марте — Кубок Дурмитора по лыжному спорту — International Para. Горнолыжные трассы около Жабляка расположены на высоте от 1400 до 2010 метров.

Недвижимость Черногории: Все, что нужно знать инвестору до оформления гражданства Черногории - kurort zhabljak
Курорт Жабляк

Этапы покупки недвижимости в Черногории

Для начала разберемся с этапами оформления недвижимости.

  1. Выбор объекта, нет надобности получения фискального номера и открытие банковского счета.
  2. Заключение договора о резервации данного объекта недвижимости и оплата резервационного взноса. Эта сумма обычно составляет 10 тысяч евро.
  3. Начало подготовки проекта договора.
  4. Согласование проекта договора и назначение даты подписания у нотариуса. Обычно это происходит в течение 15 дней после подписания договора о резервации, однако возможны и более ранние сроки по желанию покупателя.
  5. Подписание согласованного договора купли-продажи в присутствии нотариуса и при необходимости переводчика.
  6. Покупка недвижимости, клиент переводит сумму на счёт нотариуса.
  7. Оформление листа недвижимости без обременений и ограничений на покупателя.
  8. Перевод денег со счета нотариуса на счет продавца.
  9.  Оповещение кадастра о новом собственнике.
  10. Акт приема передачи объекта недвижимости согласно срокам обозначенным в договоре купли-продажи.
  11. Декларирование покупки недвижимости и оплата налогов при необходимости.

Обратите внимание! По срокам процедура фактически всецело зависит от покупателя и его возможностей выполнить свои обязательства по договору.

Пошаговая процедура оформления гражданства через покупку одобренной правительством недвижимости

  1. Предварительная проверка кандидата и подготовка заявки на гражданство;
  2. Подача заявления в правительство Черногории;
  3. Правительство Черногории выдает ВНЖ через 3 недели после подачи заявления, но без проверки на благонадежность.
  4. Комитет по гражданству проводить проверку на благонадежность и изучает пакет документов, процесс может занять от 4 до 6 месяцев;
  5. Правительство принимает положительное решение по заявке;
  6. Инвестор покупает недвижимость и оплачивает 100 000 евро государственного сбора;
  7. Выдается сертификат о гражданстве и паспорт Черногории.

Более подробные условия участия в программе гражданства Черногории, список необходимых документов, каталог недвижимости и так далее — вы можете узнать из нашей презентации по Черногории.

Получить гражданство ЕС на сегодня можно по трем программам – Кипра, Мальты и Болгарии. Последняя не пользуется особой популярностью у инвесторов, и наибольшей популярностью по-прежнему пользуются Кипр и Мальта. В чем их преимущества?

  1. Паспорт Кипра можно получить за инвестиции от €2,2 млн, а процедура занимает в среднем 4-8 месяцев. Не самый дешевый вариант на рынке инвестиционной иммиграции, но это кратчайший путь к гражданству ЕС и всеми вытекающими преимуществами.
  2. Паспорт Мальты можно приобрести за инвестиции от €880 тыс., а процесс оформления статуса займет 12-14 месяцев. Однако стоит помнить о том, что программа Мальты также известна своим высоким показателем отказа. И вскоре те инвесторы, которым было отказано в получении гражданства, будут внесены в специальный список и их имена будут обнародованы на официальном сайте.
  3. Гражданство ЕС можно также получить через программу “Золотая виза” Португалии. Сам процесс потребует больше времени, но и размер инвестиции на порядок ниже, чем у Кипра – €350 тыс.. Сперва инвестор владеет статусом ВНЖ по программе “Золотая виза”, а спустя 5 лет он и члены его семьи могут подать документы на гражданство Португалии и получить паспорт ЕС.
  4. Гражданство Черногории. На сегодня Черногория не входит в состав ЕС, вступление страны в Европейский союз ожидается к 2025 году. Минимальный объем инвестиций по данной программе стартует от €350 тыс.
TOP СТАТЬИ
© «Мигронис», при полном или частичном копировании материала ссылка на первоисточник обязательна.
Подпишитесь на Migronis, чтоб не пропустить ничего интересного

Читайте по теме

Европа
16 июня 2020

Как отразятся черные списки ЕС на владельцах вторых паспортов?

Анализ всех рисков и строго прагматичный подход вполне оправданы, когда приобретаешь гражданство за инвестиции. Любое негативное упоминание может настораживать, тем более формулировка «страна из черного списка Евросоюза»…

Кристина Куркуляк
Европа
Кипр
07 сентября 2018

Паспорт Кипра через инвестиции: 5 причин получить второе гражданство в 2018 году

Кипрская программа гражданства за инвестиции, работающая с 2013 года, считается одной из наиболее популярных в мире. В чем основные причины…

Кристина Куркуляк
Черногория
04 октября 2019

Гражданство Черногории: Начался прием первых заявок на паспорта за инвестиции

Власти Черногории официально заявили 3 октября 2019-го о старте иммиграционной программы — гражданство за инвестиции. Начат прием заявок от инвесторов.

Кристина Куркуляк