click fraud detection
У нас появился Telegram-канал!
Все новости из мира инвестиционной иммиграции в удобном формате!
Перейти

Недвижимость в Черногории — налоги и косвенные затраты

Рубрика: Черногория
Поделиться с друзьями:
Время чтения: 7 минут
Нет времени читать статью? Отправить на email

Черногория — популярное среди жителей стран СНГ и Европы туристическое направление. Она привлекает мягким климатом, наличием развитой инфраструктуры для летнего (пляжного) и зимнего (горнолыжного) отдыха, множеством исторических достопримечательностей и доступной стоимостью жизни. Экономика Черногории оценивается как перспективная и самая быстро развивающаяся на Балканах. Это привлекает иностранный капитал в страну. С 2008 по 2018 года более 30% ВВП государства составляли прямые инвестиции из России. Треть иностранных компаний в стране учреждены россиянами.

Согласно неофициальной статистике, в собственности только граждан РФ в Черногории находится более 30 тыс. объектов недвижимости. Высокий спрос можно обосновать сравнительно низкими ценами на жилье и простотой процедуры покупки. Ожидается, что скоро покупательская активность может вырасти в несколько раз. С середины 2019 года за покупку недвижимости в Черногории можно оформить гражданство. Паспортная программа запущена в начале 2019-го и будет действовать три года. Условия программы предусматривают комплексную инвестицию: взнос в национальный фонд + покупка недвижимости.

Опережая вопросы, в статье рассказываем о всех расходах, которые несут инвесторы при покупке и содержании жилья в Черногории.

Налоги при покупке черногорской недвижимости

Налог на оборот недвижимости. Налог уплачивается почти при любых операциях с недвижимостью (купля-продажа на вторичном рынке, размен, наследование, дарение). Под недвижимостью понимаются не только строительные объекты, но и земельные участки. Процентная ставка налога составляет 3% от стоимости, установленной на момент подписания договора купли-продажи.

При регистрации договора у нотариуса, информация о заключенной сделке с приложением одного экземпляра договора высылается в местное отделение налоговой службы. Налоговые органы действуют независимо от кадастра. Налоговый специалист проверяет установленную сумму объекта недвижимости и выносит экспертное заключение о разовой выплате налога в расчете 3% от общей рыночной стоимости.

Налог на оборот недвижимости нужно оплатить в течение 15 дней с момента принятия органом налоговой службы решения об уплате налога.

Обратите внимание! Если покупатель не оплачивает налог в срок, начисляется пеня в размере 0,03% за каждый просроченный день. Нередки случаи, когда квитанция не приходит, тогда нужно самому идти с документами в налоговую инспекцию и запрашивать у них квитанцию.

Налог не уплачивается при покупке недвижимости на первичном рынке у девелоперской компании, которая уплачивает НДС. В случае, если застройщик по определенным причинам не является плательщиком НДС (например, объект продает физическое лицо), то покупатель оплачивает единоразовый 3-процентный налог.

Гербовый и регистрационный сбор. Покупатель жилья разово оплачивает регистрационный и гербовый сбор за регистрацию договора купли-продажи и сбор при занесении в Кадастровую книгу. Процентная ставка — 0,5% от стоимости приобретаемого объекта.

Ежегодный налог на недвижимость. Данный налог обязателен при наличии любого вида недвижимости и предполагается для ежегодной оплаты. Процентная ставка налога варьируется от 0,1% до 1% от рыночной стоимости недвижимости. На конечный результат расчета влияют свыше 12-и факторов: налоговое законодательство конкретного региона, вид и класс недвижимости, удаленность от моря, назначение территории, на которой находится объект. Оплачивается ежегодно равными платежами в два этапа: до 30 июня и до 31 октября. Нарушение сроков уплаты влечет за собой начисление пени.

Туристический налог. Для россиян и других иностранцев действует туристический налог на второе купленное жилье, расположенное в курортной зоне. К туристической зоне принято относить любые города Адриатики. Размер процентной ставки определяется на региональном уровне. Второе жилье, согласно национальному законодательству Черногории, — это недвижимость, которая не используется ее владельцем для постоянного проживания.

Туристический налог можно рассчитать самостоятельно по формуле – (S/15м2)*45*n*0,5; где S – площадь объекта, 45 – туристический сезон в днях, n (от 0,5 до 1 евро) – цена 1 дня проживания в зависимости от региона, 0,5 – коэффициент заполняемости).

Налог от сдачи недвижимости в аренду. Согласно налоговому законодательству Черногории, владельцы жилой и коммерческой недвижимости оплачивают 9% налога от сдачи объекта в аренду.1

Обратите внимание! Владельцы недвижимости, которые имеют все разрешительные документы, официально сдают недвижимость в аренду и оплачивают с такого дохода налог, освобождены от уплаты туристического налога.

Конкретный пример расчета расходов
при покупке недвижимости

Пример трехкомнатной квартиры в поселке Бечичи

Трехкомнатная квартира с двумя спальнями, двумя ванными и террасой, с которой открывается панорамный вид на море и горы. Общая площадь — 126 квадратных метров. Вторичный рынок. Расположение у моря. Курортный поселок Бечичи, Черногория.

  • Стоимость объекта недвижимости — 450 000 евро.
  • Налог при покупке недвижимости — 450 000 * 0,03 = 13 500 евро.
  • Гербовый сбор — 450 000 * 0,005 = 2 250 евро.

Итого — 465 750* евро.

Сопроводительные расходы на содержание недвижимости

По европейским меркам содержание недвижимости в Черногории обходится недорого. Стоимость услуг по ресурсообеспечению дома зависит от вида недвижимости, ее характеристик, района расположения и ежемесячного количества потребления ресурсов. Важную роль в минимизации коммунальных расходов играет теплый и мягкий климат страны: среднемесячная температура воздуха в январе здесь составляет +10 °C.

После покупки недвижимости новый владелец должен заключить (или перезаключить) договор с коммунальными службами на обеспечение дома электричеством, водой и линией телефонной связи.

Коммунальные расходы оплачиваются ежемесячно. При несвоевременной оплате и наличии двухмесячной задолженности или если сумма задолженности превышает допустимый размер, возможно отключение услуги.

К обязательным статьям коммунальных расходов относятся:

  • Оплата электроэнергии. Размер месячного платежа зависит от количества используемых ресурсов. Расчет производится на основании показателей счетчиков. Тарификация в дневное и ночное время отличается. Всего предусмотрено четыре тарифа: базовый, синий, красный и зеленый. Потребители могут выбирать наиболее подходящий. Самый часто используемый тариф — синий. Он ориентирован на обычных потребителей (семьи). При потреблении до 150 кВт/ч за один киловатт электроэнергии в дневное время нужно заплатить 0,048 евро, а в ночное — 0,024 евро. При расходе свыше 150 кВт/ч ставки увеличиваются: 0,055 евро и 0,027 евро соответственно.
  • Оплата за водоснабжение. Конкретную ставку за кубометр воды определяет конкретный муниципалитет (община). То есть община города Будвы устанавливает ставку для муниципального округа Будвы, община Котора устанавливает ставку налога для муниципального округа Котора. Стоимость одного кубометра воды в Будве составляет 1,6 евро.
  • Вывоз мусора. Размер ежемесячной платы рассчитывается по формуле: 0,06 евро на квадратный метр жилого помещения.

Централизованное газоснабжение в большинстве районов отсутствует (имеется в Баре, Герцег-Нови). При желании можно установить баллоны с газом. Заправленный газом баллон стоит 60 евро. Обмен пустого баллона на заправленный стоит 12 евро. Одного баллона в среднем хватает на 2 месяца пользования (семья из четырех человек).

В большинстве населенных пунктов имеется центральная канализация, а при ее отсутствии устанавливается септик (иногда с частичным выпуском в грунт). Очистка септика (частный дом) — 100–200 евро/2 раза в год.

Абонентская плата за телефон — 5 евро в месяц. Оплата интернета — 18–25 евро в месяц в зависимости от пакета. Спутниковое телевидение обойдется в 10 евро в месяц, а кабельное — в 15–20 евро зависимо от количества каналов.

Обслуживание квартирного дома в жилом комплексе (уборка подъезда, консьерж, охрана) — 1–2 евро/мес. за квадратный метр жилья. Владельцы домов могут пользоваться услугами специализированных компаний. Стоимость услуг такой компании может достигать 2000 евро в месяц.

Счета за коммунальные услуги приходят в почтовый ящик. Оплатить их можно в отделении почты или в соответствующих организациях.

Конкретный пример расчета ежегодных платежей

Трехкомнатная квартира с двумя спальнями, двумя ванными и террасой, с которой открывается панорамный вид на море и горы. Общая площадь — 126 квадратных метров. Вторичный рынок. Расположение у моря. Курортный поселок Бечичи, Черногория.

  • Налог на недвижимость — 2 250 евро (если взять средний размер налога — 0,5%).
  • Плата за водоснабжение (в год, при потреблении 10 м3 в месяц) — 200 евро.
  • Плата за электричество (в среднем 50 евро за месяц) — 600 евро.
  • Плата за газ (из расчета 1 баллон на два месяца пользования) — 120 евро.
  • Оплата телевидения, интернета, телефонной линии — 500 евро.
  • Обслуживание дома (из расчета 1,2 евро за 1 кв. м жилья) — 1814,4 евро.
  • Туристическая такса — 132,3 евро.

Итого расход в год — 5616,7* евро.

Гражданство Черногории за инвестиции: стоимость паспорта

Условия программы предусматривает комплексную инвестицию:

  • 100 тыс. евро — невозвратная дотация;
  • 250 тыс. евро при покупке недвижимости на севере или 450 тыс. евро при покупке недвижимости на юге.

Дополнительно оплачивается административный сбор из расчета:

  • 15 тыс. евро для индивидуального инвестора;
  • 25 тыс. евро за инвестора и супругу(а);
  • 25 тыс. евро за супругов и по 10 тыс. евро за дополнительных иждивенцев;
  • 15 тыс. евро за основного заявителя, по 10 тыс. евро за каждого из трех дополнительных инвесторов и по 50 тыс. евро за каждого дополнительного иждивенца (если больше трех).

В рамках одной инвестиции паспорта могут получить супруг(а), дети возрастом до 26 лет, родители старше 65 лет. Гражданство выдается пожизненно. Через три недели с момента подачи заявления инвестор получает вид на жительство, а через 6 месяцев уже паспорт.

Подводим итоги: фактическая стоимость гражданства Черногории для семьи

Участие в паспортной программе предполагает немалые расходы. Кроме основной инвестиции не стоит забывать о дополнительных затратах на процессинг и оформление документов.

465 750 евро (покупка недвижимости в поселке Бечичи) + 100 000 евро невозвратный взнос + 45 000 евро (административный взнос за обработку заявления для семьи из 4-х человек) = 610 750* тыс.

Большая часть инвестиции является возвратной, ведь недвижимость со временем можно будет продать. При сдаче квартиры в аренду можно рассчитывать на годовую доходность 4–6%, что за несколько лет покроет остальную часть расходов на начальном этапе получения гражданства. При этом не стоить забывать, что в 2025 году Черногория возможно станет членом ЕС, а ее граждане смогут пользоваться всеми преимуществами европейского гражданства. Сейчас сразу получить европейский паспорт можно на Мальте и Кипре, где нижний порог инвестиций стартует от 880 тыс. евро и 2 млн евро соответственно.

 

* Все расчеты в публикации имеют приблизительный характер и могут меняться в зависимости от законодательства Черногории

Krisitna

Получить бесплатную консультацию

Отправить запрос
Рейтинг: 5 / 5 Голосов: 2

© «Мигронис», при полном или частичном копировании материала ссылка на первоисточник обязательна.

Оценить статью
Поделиться с друзьями:

Не готовы приступить к оформлению?

Подпишитесь на полезную рассылку. Информация, которую мы отправляем, поможет Вам сделать точный выбор. Мы отправляем экспертную информацию «без воды» и рекламы один раз в неделю. Статьи готовятся ведущими налоговыми экспертами и юристами.

Продолжив просмотр страниц сайта или закрыв это сообщение, Вы соглашаетесь с использованием файлов cookies.
Принять