У нас появился Telegram-канал!
Все новости из мира инвестиционной иммиграции в удобном формате!
Перейти

Недвижимость в Лиссабоне или Москве? Перспективы инвесторов в 2020

Рубрика: Португалия
Поделиться с друзьями:
Время чтения: 15 минут
Нет времени читать статью? Отправить на email

Новый финансовый год — тот момент, когда надо обозначить основные приоритетные направления не только для своего бизнеса, но и для личных средств. Разумеется, большинство состоятельных людей руководствуются стратегией диверсификации капитала. Вложить в устойчивый актив и не прогадать, постараемся разобраться в этой задаче, сравнив два рынка: России и Португалии.

Выбор с перспективой для современного инвестора

Итак, человеку, у которого в кармане чуть больше €1млн (это капитал в районе 70 млн в российских рублях, по курсу февраля 2020), собственный жилищный вопрос давно решен, уже есть несколько домов или квартир для семьи, требуется надежно вложить часть средств, чтобы деньги приумножались.

Понятно, российские банки не рассматриваем — ставки катастрофически малы — 0,01% от 1 месяца до 5 лет. Надежность кредитных организаций после волны отзывов лицензий Центробанком РФ сомнительна. Игроки сектора с госучастием в большинстве вообще не принимают вклад в евро.

Не лучше дела со вкладами и у их европейских коллег: средняя ставка по депозитам в еврозоне составляет 0,3-0,4%. Вкладывать в какой-то бизнес — слишком волнительно: в России и высокие риски, и множество историй о рейдерских захватах и прочих трудностях современных реалий. Купить бизнес в Европе — и платить еще больше налогов в два или даже три госбюджета — не очень разумно. Жители-то Старого Света меняют налоговые юрисдикции для оптимизации издержек. Логичнее было бы следовать их примеру.

В активе — традиционное решение — рубли обесценятся, покупайте недвижимость. 

И здесь вопрос — какие квадратные метры и где. Самые доступные в Европе – с полезным бонусом в виде ВНЖ и возможностью получения гражданства — у Португалии от €500 тыс. (или чуть больше ₽34 млн; на вторичке €350 тыс. или около ₽24 млн — запомним и эту цифру).

Возьмем сумму в полмиллиона евро за ориентир, и оценим насколько выгодной может быть сделка, скажем, в Лиссабоне, в сравнении с покупкой объектов аналогичного назначения в столице РФ.

Самая привлекательная Европа

Европейский рынок недвижимости остается по-прежнему самым привлекательным инструментом для вложения в 2020 году. Об этом свидетельствуют актуальные доклады практически исследовательских групп PwC, Knight Frank, Savills World Research и других.

В прогнозном докладе PwC говорится, что инвесторы выбирают недвижимость Старого Света из-за сохраняющегося стабильного роста дохода. Основное внимание — к сделкам по покупке недвижимости любого назначения.

Преобладающее количество опрошенных PwC игроков отрасли (38%) видят перспективность таких вложений на горизонте 10+ лет, чуть более сдержаны в оценке 33% называют срок в 5-10 лет, 23% за короткие позиции — до 5 лет, и лишь 17% считают, что оправдано вкладываться на период от года до 3 лет. Это значит, что политические риски не охлаждают спрос на рынке Старого Света, он продолжает притягивать капитал.

Ряд респондентов PwC рекомендует рассматривать в первую очередь новую недвижимость — у неё не будет проблем с ликвидностью, а у вторички больше рисков потерять в цене в перспективе ближайших лет.

Читайте также: Агентство BHHS Уоррена Баффета вышло на португальский рынок недвижимости

В Европе будет сохраняться и расти проблема с увеличением дисбаланса спроса и предложения на рынке жилья на фоне развития разных форм аренды. Всё это подтверждает хорошие перспективы сектора.

Почему Лиссабон

Инвесторы из доклада PwC отмечают, в Лиссабоне есть много классов активов для вложений капитала, а значит — хороший выбор. Стабильность национальной экономики страны подтверждает прогноз по ВВП Португалии на 2020 год — 1,6%. Oxford Economic ожидает его рост до 1,7% в этом году и 1,3% — в 2021 году.

В столице страны активно развивается сектор общественного питания и ресторанный бизнес, туризм, падает безработица, растет спрос на аренду, действия властей расширению международного воздушного аэропорта — всё это слагаемые хорошей ликвидности объектов.

С 10-процентным ростом арендной платы за пространство класса-А в последние 12 месяцев (2019 год), стоимость увеличилась с 240 евро за квадратный метр в год до 264 евро, а в некоторых районах — до 288 евро. При этом жильцы считают свои апартаменты более доступными, чем в других европейских городах. Это поддерживает уверенность собственников в стабильном спросе со стороны потенциальных клиентов.

Одним из ключевых новых проектов, выступающих драйвером рынка, аналитики называют Парк Наций (Parque das Nações).

Недвижимость в Лиссабоне: Парк Наций

Одновременно и городская достопримечательность Лиссабона, и яркий девелоперский проект на площади в 50 га — Parque das Nações. На месте заводских кварталов, полуразрушенных зданий складов в живописной бухте реки Тежу вырос современный хай-тек район. В нем — современные апартаменты, офисы, торговый центр, рестораны, океанариум, казино. Все это соседствует с благоустроенной набережной, где есть велодорожки, сады для прогулок, игровые площадки, кафе и инсталляции.

Хорошая логистика объектов этого района — он недалеко от международного аэропорта Портела, до которого легко и быстро добраться на метро или автобусе. Рядом с Парком Наций крупнейший транспортный узел — вокзал Oriente.

Пример апартаментов в Parque das Nações

Пример апартаментов в Parque das Nações

Ценовой диапазон довольно широкой — от €290 тыс. до €2,7 млн. Жилые помещения разной площади — от студии в 38,76 кв.метров до апартаментов с 4 спальнями (4Т) на 161-196 кв.метров. И гарантирован ежегодный доход от данной недвижимости в Лиссабоне в 4% как минимум на 6 лет. Срок экспозиции (выставления на продажу) объекта — около 3 месяцев.

Новые проекты в других частях Лиссабона тоже достаточно интересны. Например, застройка в районе проспекта Свободы (Avenida da Liberdade). Это место в португальской столице обычно сравнивают с Елисейскими полями Парижа.

Есть варианты в историческом центре — Chiado, который считается одним из самых элегантных районов, в Avenidas Novas — по соседству со зданиями прошлого века. И в районе Belem, находящимся на удалении от исторического центра. Там сконцентрировано зашкаливающее число достопримечательностей, а из новостроек открывается шикарный вид на Тежу, такую широкую, что больше напоминает море.

Возможно, они не такие знаковые для всей отрасли, как Парк Наций, но их тоже вполне можно рассмотреть. Отметим, что около 30% покупателей, желающих вложиться в недвижимость в центре португальской столицы, выбирают новостройки.

Вторичный рынок недвижимости

Есть инвесторы, которые намереваясь сэкономить смотрят вторичку, ориентируясь на ценник в €350 тыс. В госпрограмме “Золотая виза Португалии” (Golden Visa) прописано, что такой объект приобретается с обязательством по реконструкции. Не откроем секрета Полишинеля, сказав, что подобных объектов на рынке осталось совсем немного.

Многие недобросовестные продавцы намеренно завышают стоимость старых объектов (постройкам более 30 лет или они в городских районах, подлежащих возрождению), и здесь уже придется делать инвестиционно неоправданный выбор: платить за переоцененную недвижимость с перспективой — в лучшем случае — капремонта.

Разумнее взять объект поновее, подороже, получать стабильный доход и не волноваться об убытках.

Да, если потребуется срочно его продать, через 5 лет владения (срок прописан для обладателей Золотых виз), то с таким вариантом можно даже заработать, с учетом роста цен — ведь перспективы у недвижимости Лиссабона более чем оптимистичные.

Это отмечают и чиновники ЕС. Они наградили город премией European Green Capital Award 2020 года. Португальская столица сейчас образец для многих городов по всему Евросоюзу. На Лиссабон рекомендуют ориентироваться в области рачительного землепользования, устойчивой городской мобильности (транспорта), озеленения, экологических инноваций, адаптации к изменению климата и в вопросе утилизации отходов.

Сейчас рассмотреть выгодные предложения Лиссабона по недвижимости самое время, ведь он слегка отошел на второй план в европейском рейтинге, уступив первую строчку 2020 года Парижу.

Рейтинг «Новые тенденции в сфере недвижимости Европы»
20202019
1ПарижЛиссабон
2БерлинБерлин
3ФранкфуртДублин
4ЛондонМадрид
5МадридФранкфурт
6АмстердамАмстердам
7МюнхенГамбург
8ГамбургХельсинки
9БарселонаВена
10ЛиссабонМюнхен

Источник: Отчет PwC “Emerging Trends in Real Estate, Europe 2020”

При этом не только PwC, но и Knight Frank подчеркивали сильные стороны Лиссабона в перспективах, которые он открывает как для инвесторов, так и для девелоперов. И пока столица Олимпиады 2024 сместила на себя основной фокус, тем, у кого есть задача надежно вложить капитал и получить привилегию в виде португальской Golden Visa (с 5-летней перспективой получения паспорта), стоит, изучив рынок, выбрать лучший для себя вариант.

Корректировка правил Golden Visa в 2020

Есть смысл развеять скептические настроения инвесторов, возникшие в связи с новостями о смене правил по госпрограмме Golden Visa. Член португальского кабинета министров Тьягу Антуньеш 7 февраля 2020 в эфире национальной радиостанции TSF заявил, что период корректировки условий получения ВНЖ за инвестиции продлится до конца года.

По словам чиновника, у участников рынка и тех, кто планирует вложиться в недвижимость в этом году, нет никаких оснований останавливать сделки или отказываться от них.

С 2021 года получить Golden Visa можно будет инвестируя в некоторые районы материковой части, а также в островные автономии Азорских островов и Мадейры. Большой Лиссабон, Порту и некоторые прибрежные регионы уже не будут подпадать под программу, дающую ВНЖ.

Читайте также: Португалия утвердила новый режим налоговых льгот на Мадейре

Изменения были пролоббированы правящей партией, которая считает, что необходимо перенаправить капитал с территорий с «перенасыщенным рынком недвижимости», на места обделенные вниманием инвесторов. Бизнес всегда находит выход, так будет и в этой ситуации.

Альтернатива Лиссабону

Есть небольшой город Лейрия в центральной части Португалии недалеко от агломерации Большой Лиссабон (150 км от самого Лиссабона), но не входящий в неё. Участники португальского рынка недвижимости считают, что этот муниципалитет будет наиболее интересен для вложений.

Лейрия, Португалия

Город Лейрия

По сути это динамичный, космополитичный промышленный и коммерческий центр с высоким качеством жизни, развитой инфраструктурой (транспорт, супермаркеты, общественные службы и агентства). Это подтверждает и Portugal City Brand Ranking — независимое исследование Bloom Consulting. Согласно ему, Лейрия замыкает тройку лучших городов Центрального региона по уровню жизни, условиям для ведения бизнеса и туристической привлекательности.

Муниципалитет также — в семерке лучших в стране мест для проживания.

Кроме того, Лейрия — важное звено в образовательной системе страны. В нем сосредоточены многочисленные колледжи и государственные школы, есть ряд высших учебных заведений:

  • ESECS (Высшая школа образования и социальных наук),
  • ESTG (Высшая школа технологий и управления),
  • ESSLei (Высшая школа здоровья).

В этом городе также снимают жилье тысячи студентов, учащиеся в соседних городах — Калдаш-да-Раинья и Пенише.

Уже сейчас город привлекает значительные капиталы, которые обеспечивают жителей рабочими местами, возможностями развития карьеры в любом профессиональном секторе.

Лейрия находится в 10-ти километрах от Маринья-Гранде с его многочисленными пляжами, зелеными парками и лесами.

Хорошие перспективы в сочетании со стабильностью Лейрии обращают на себя внимание инвесторов. Пока за €500 тыс. там можно присмотреть для покупки в следующем году двое апартаментов (на две спальни, 2T) в новых домах или даже виллу с бассейном. Срок экспозиции объектов — около 5 месяцев. И  у агентов по недвижимости есть все основания полагать, что эти объекты принесут хорошую доходность и в скором времени покажут рост в цене.

Московские перспективы

Ясно, что Москва в 2020 году не может обратить на себя внимание инвестора таким заманчивым бонусом, как Лиссабон, — получением Золотой визы Португалии со всеми ее привилегиями. Но вдруг, доходность от владения недвижимостью в российской столице перекроет это преимущество португальского предложения?

В своем отчете Savills World Research сравнивает Лиссабон и Москву, отмечая, в 2020 году в обоих городах цены на недвижимость будут расти в диапазоне 6%—7,9%, это обусловлено сочетанием низких процентных ставок и возросшего спроса.

В Лиссабоне несоответствие между спросом и предложением — ключевой фактор роста стоимости недвижимости, дополнительно рынок подогревает значительный объем международных инвестиций. А в Москве, в основном на внутреннем рынке (97% инвестиций делают российские компании), экономический рост обусловлен восстановлением российской экономики и новыми импульсами для развития рынка ипотеки.

Согласно докладу PWc о последних тенденциях 2020 года на рынке недвижимости, подавляющее число игроков сектора (59%) считает, что ничего не изменится в макроэкономической ситуации и тренды 2019 года в России продолжатся.

Прогноз изменения макроэкономики 2020

Среди самых высоких рисков, которые могут ухудшить ситуацию, 66% опрошенных PwC назвали сокращение реальных доходов населения, 45% — чрезмерное регулирование и ещё 30% — изменение условий финансирования.

По сути, большинство существующих строек жилья с долевым финансированием будут завершены и сданы в 2021 году, с июля 2018 введено проектное перечисление средств через эскроу-счета. Компания Ernst & Young в своем обзоре жилищного строительства отметила значительное сокращение количества возводимых объектов после 2020 года. Это логично должно привести к их удорожанию, однако ситуация с обеднением граждан может серьезно повлиять на положение дел на рынке.

На данный момент, ориентируясь на цену ₽34 млн, в московских новостройках бизнес-класса и выше можно приобрести от квартиры-студии (52,67 кв.м) до 1,2,3 и 4-комнатной квартиры (чем дальше от центра тем больше комнат, по базе cian.ru).

Прогнозируемая арендная доходность на российском рынке, по данным IRN, на 2020 год 5-7% (4-6% в 2019 году). В Лиссабоне, напомним, обещают 4%.

А теперь сравним уровень инфляции в России — 3% по 2019 году (декларируемый Росстатом, специалисты из IRN — ориентируют на 5% инфляции в 2019 году), и португальский показатель — один из самых низких в Европе — 0,3%. Несложная арифметика показывает: в Москве — в лучшем варианте — будет доходность 2%, в Лиссабоне — 3,7%. А теперь вспомним, что в первом случае у нас рубли, во втором — евро.

Здесь также стоит помнить, что доходы населения в РФ не растут, и быстро найти арендаторов готовых платить по ₽200 тыс. (€2,9 тыс.) в месяц будет непросто.

Количество сделок купли-продажи по Москве показывает отрицательную динамику, и как быстро удастся вернуть вложенные ₽34 млн без потерь ещё вопрос. Срок экспозиции такого объекта составит около полугода.

Вместо заключения

Выбор очевиден — выгоднее вкладываться в недвижимость на Пиренейском полуострове. И если в вашей идеальной картине будущего вы владеете столичными апартаментами Лиссабона, его ближайших пригородов или Порту, то с подготовкой документов на оформление Golden Visa, подбором объекта и самой сделкой лучше не медлить.

Португальское правительство с 2021 года поменяет правила — это вопрос решенный. Чиновники, которые рассматривают заявления на ВНЖ, работают очень ответственно — на решение у них может уйти от 4 до 7 месяцев. Получается, срок на переговоры с продавцом и сбор необходимых бумаг — максимум до июня. 

Есть вероятность, что к этому времени большинство инвестиционно привлекательных предложений разберут расторопные инвесторы со всего мира. Их можно обогнать, изучив рынок в ближайшие недели и получив предварительную договоренность по покупке.

У тех, кому уже приглянулся вариант в городе Лейрия, есть время изучить варианты с квартирами и виллами на продажу. Сразу после нового года — пока цены не взлетели — можно и на ВНЖ по новым правилам податься, и приобрести в собственность португальские квадратные метры.

Вам будет интересно: «Золотая виза» Португалии за инвестиции в цифрах

Читайте также: Все, что нужно знать о регионах Португалии для переезда

Krisitna

Получить бесплатную консультацию

Отправить запрос

© «Мигронис», при полном или частичном копировании материала ссылка на первоисточник обязательна.

Оценить статью
Поделиться с друзьями:

Оставить комментарий

avatar
  Подписаться  
Уведомление о

Не готовы приступить к оформлению?

Подпишитесь на полезную рассылку. Информация, которую мы отправляем, поможет Вам сделать точный выбор. Мы отправляем экспертную информацию «без воды» и рекламы один раз в неделю. Статьи готовятся ведущими налоговыми экспертами и юристами.

Продолжив просмотр страниц сайта или закрыв это сообщение, Вы соглашаетесь с использованием файлов cookies.
Принять