Вебинар
Второе гражданство или ВНЖ – ваш "План Б" и свобода передвижения по миру без виз. Завтра в 19:00 по МСК
EN
telegtam icon whatsapp icon

Недвижимость в Португалии — затраты и налоги

Рынок недвижимости в Португалии восстанавливается до уровня, предшествующего пандемии, пишет GPG. Так, в третьем квартале 2021 года уже было привлечено €534 миллиона инвестиций, более 80% из них — зарубежные. По прогнозам экспертов, до конца 2021 года финансовый объем рынка достигнет цифры в €2 миллиарда.

К настоящему времени иммиграционная программа помогла привлечь прямые иностранные инвестиции на сумму свыше €4,4 млрд, что является одним из лучших результатов для подобной схемы. При этом только на покупку недвижимого имущества было потрачено €3,9 млрд, согласно данным за февраль 2019 года.

Приобретение жилья за рубежом — процесс, требующий всестороннего изучения. О том, какие налоги на недвижимость в Португалии платят владельцы жилья при его покупке и эксплуатации, рассказываем в сегодняшней статье. 

 

Многие инвесторы переезжают в Португалию, потому что здесь будет комфортно всем членам семьи

Покупка недвижимости в Португалии — это не только выгодное приобретение, учитывая рост цен на рынке, но также путь к оформлению ВНЖ за инвестиции.

С 2012 года здесь действует программа «Золотая виза», позволяющая иностранцам с высоким уровнем личного капитала оформить ВНЖ в течение 2–6 месяцев и через 5 лет оформить гражданство.

Что бы получить полную информацию о программе «Золотая виза» обращайтесь за бесплатной консультацией к нашим экспертам Migronis

Налоги на недвижимость в Португалии при покупке недвижимости

Налог на передачу права собственности (IMT, Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis).

Размер налоговой ставки варьируется от 0% до 8% зависимо от стоимости, расположения и предназначения объекта. При этом для каждой шкалы существует фиксированная сумма (Parcela a abater), на которую уменьшается процентная ставка налога. Если выбранный объект на материковой части страны стоит меньше, чем €92,4 тыс., налог на продажу не взимается. Далее ставки начинают расти: 2%, 5%, 7%, 8% и снижаются до 6% при стоимости жилья свыше €574,3 тыс. Нерезидентам нужно ориентироваться на процентные ставки налога на покупку не основного жилья. Налог на передачу имущества оплачивает покупатель недвижимости.

Недвижимость в Португалии — затраты и налоги — Migronis

Таблица расчетов IMT на 2021 год для собственного и постоянного жилья на континентальной части Португалии

Стоимость недвижимости Процентная ставка налога Налоговый вычет (Parcela a abater)
До €92 407 0% €0
€92 407 — 126 403 2% €1848,14
€126 403 — 172 348 5% €5640,23
€172 348 — 287 213 7% €9098,19
€287 213 — 574 323 8% €11959,32
Свыше €574 323 6% рассчитывается индивидуально

Таблица расчетов IMT на 2021 год для не основного/ не постоянного жилья на континентальной части Португалии

Стоимость недвижимости Процентная ставка налога Налоговый вычет (Parcela a abater)
До €92 407 1% €0
€92 407 — 126 403 2% €924,07
€126 403 — 172 348 5% €4716,16
€172 348 — 287 213 7% €8163,12
€287 213 — 550 836 8% €11 035,25
Свыше €550 836 6% рассчитывается индивидуально

При покупке недвижимости на Мадейре и Азорских островах действуют другие налоговые ставки. Это связано с разным экономическим развитием отдельных регионов страны.

Таблица расчетов IMT на 2021 год для собственного и постоянного жилья на Мадейре и Азорских островах

Стоимость недвижимости Процентная ставка налога Налоговый вычет (Parcela a abater)
До €115 509 0% €0
€115 509 — 158 004 2% €2310,18
€158 004 — 215 435 5% €7050,29
€215 435 — 359 016 7% €11 358,99
€359 016 — 717 904 8% €14 949,15
Свыше €717 904 6% рассчитывается индивидуально

Таблица расчетов IMT на 2021 год для не основного/ не постоянного жилья на Мадейре и Азорских островах

Стоимость недвижимости Процентная ставка налога Налоговый вычет (Parcela a abater)
До €115 509 0% €0
€115 509 — 158 004 2% €1155,09
€158 004 — 215 435 5% €5895,2
€215 435 — 359 016 7% €10 203,9
€359 016 — 717 904 8% €13 794,06
Свыше €717 904 6% рассчитывается индивидуально

Для коммерческой недвижимости налог на передачу собственности составляет 6,5%, для зданий под реновацию — 5% от суммы сделки, для коммерческий зданий под реновацию — может достигать -7,5%.

Гербовый сбор (налог на печать, Imposto do selo)

На самые важные официальные документы, например, это касается страхового полиса или договора купли-продажи недвижимости, нужно платить налог. При покупке жилья покупатель оплачивает единоразово гербовый сбор — 0,8% от стоимости объекта. После уплаты налога на документ ставится печать и, таким образом, документ становится юридически действительным.

Муниципальный налог на недвижимость (IMI — Imposto Municipal sobre Imóveis)

Кроме разовых налоговых выплат, владельцы недвижимости в Португалии ежегодно оплачивают муниципальный налог на недвижимость. Процентная ставка налога варьируется от 0,3% до 0,8% от кадастровой стоимости объекта и зависит от природы собственности, законов каждого отдельного муниципалитета. Самый высокий налог в Лиссабоне и курортных городах. Более низкий — в сельской местности. Муниципальный налог уплачивается в мае каждого года, согласно новому постановлению за 2019 год. Если сумма налога превышает €100, но не достигает €500, то налог уплачивается двумя платежами — в мае и ноябре, если же сумма налога превышает €500 — тремя платежами: в мае, августе и ноябре. Налог в общей сумме также может быть оплачен одним платежом в мае. 

Налог на перепродажу

Если инвестор принимает решение продать купленную недвижимость в Португалии, то ставка налога на перепродажу для нерезидентов составляет 28% от суммы сделки, а для резидентов размер налога рассчитывается по прогрессивной шкале. Если полученная от продажи прибыль снова инвестируется в недвижимость, то владелец имущества (физическое или юридическое лицо) освобождается от уплаты налога. 

Налог от сдачи недвижимости в аренду

Налоговое законодательство Португалии предусматривает довольно высокий налог на прибыль, полученную от сдачи недвижимости в аренду — 28%.

Обратите внимание! 

Между Россией и Португалией заключена конвенция об избежании двойного налогообложения. Согласно этому соглашению, налоги платятся только в одной стране — это веское преимущество для россиян, которые покупают жилье в Португалии.

Хотите получить полную информацию по налогам Португалии?
Обращайтесь к экспертам Migronis.

Конкретный пример расчета расходов при покупке недвижимости

Вилла с тремя спальнями, тремя ванными комнатами, бассейном и террасой. Общая площадь — 137 кв. м. Первичный рынок, г. Албуфейра, Португалия.

Недвижимость в Португалии — затраты и налоги — Migronis

  1. Стоимость объекта — €590 000.
  2. Налог на передачу права собственности — 590 000 * 0,06 = €35 400.
  3. Гербовый сбор — 590000 * 0,008 = €4720.
  4. Расходы по оформлению факта заключения сделки — €2000.

Итого — €632 120.

Расходы на содержание жилья в Португалии

Собираясь купить португальскую недвижимость, стоит заблаговременно ознакомиться с возможными расходами на ее содержание. Специфика коммунальной сферы в этой европейской стране отличается от реалий российского рынка, а уровень обслуживания на порядок выше. Стоимость услуг по содержанию и ресурсообеспечению дома зависит от вида объекта, его характеристик, района расположения и уровня потребления ресурсов.

После подписания договора купли-продажи объекта недвижимости в Португалии новый владелец имущества должен заключить с коммунальными службами договора на обеспечение дома (водо-, газо- и электроснабжение). При покупке на вторичном рынке, эти договора нужно переоформить на имя нового собственника.

Недвижимость в Португалии — затраты и налоги — Migronis

При этом важно обратить внимание на даты предыдущих платежей, чтобы не пришлось оплачивать разницу, оставшуюся от предыдущих жильцов. В Португалии хорошо развита система централизованных сетей, поэтому проблем с обеспечением дома привычными ресурсами даже в отдаленных районах страны не возникает. Исключением может быть газ — если в столице все дома подключены к единой газовой системе, то в некоторых населенных пунктах нужно покупать баллоны с газом.

Отметим, что обслуживание в стране хорошо отлажено — газовая служба быстро осуществляет доставку газовых баллонов. Централизованного отопления в Португалии нет. Обогрев помещений в холодное время года осуществляется с помощью специальной климатической техники или печей. Коммунальные платежи напрямую зависят от площади объекта. К примеру, для квартиры площадью 40 кв. м ежемесячные счета за коммунальные услуги будут составлять в среднем €70 , содержание небольшой квартиры (70-80 кв. м) в Лиссабоне обойдется в €100–€150 ежемесячно, а за обслуживание виллы площадью 250 кв. м нужно заплатить около €250–300 каждый месяц.

  1. Стоимость электроэнергии — от €40 в месяц.
  2. Стоимость водоснабжения — €18–20 в месяц.
  3. Стоимость баллона газа — приблизительно €50.
  4. Домашний интернет — от €20 до €36.
  5. Телефонная связь — €10–15.

Если апартаменты или вилла являются частью кондоминиума, в Португалии дополнительно нужно оплачивать расходы на обслуживание объекта недвижимости. Перечень услуг включает в себя обслуживание придомовой территории, вывоз мусора, ремонт дорог, поддержание технических систем в исправном состоянии, уборка мест общего пользования, чистка бассейна и др. Платежи за квартиру в кондоминиуме составят примерно от €200 до €2500 в год. Специализированные компании предоставляют услуги по обслуживанию вилл и коттеджей.

Дополнительная статья расходов — страхование недвижимости от пожара, злоумышленных действий третьих лиц, разрушительных стихийных бедствий. Страховка не является обязательной, ее годовая стоимость стартует от €200  и может достигать €400.

Конкретный пример расчета ежегодных платежей

Вилла с тремя спальнями, тремя ванными комнатами, бассейном и террасой. Общая площадь — 137 кв. м. Первичный рынок, г. Албуфейра, Португалия. 

Недвижимость в Португалии — затраты и налоги — Migronis

  1. Налог на недвижимость — €2950 (при средней ставке в 0,5%).
  2. Плата кондоминиума — €1500.
  3. Плата за водоснабжение (в год) — €240.
  4. Плата за электричество (в среднем 50 евро за месяц) — €600.
  5. Плата за газ (из расчета 1 баллон на два месяца пользования) — €300.

Итого расход в год — €5590.

 

Налоги при продаже недвижимости

Основной налог, который Португалия требует платить в случае продажи объекта — это налог на прирост капитала. Резиденты платят его на 50% прибыли. Простой пример — если жилье в Португалии продается за €200 000, налог будет начислен на половину стоимости — €100 000. Отметим, что сумма прибыли также прибавляется к общему годовому доходу резидента, который затем облагается соответствующим подоходным налогом.

ВНЖ Португалии за покупку недвижимости

Инвесторы при оформлении «Золотой визы» могут выбрать одну из пяти инвестиционных опций: покупка недвижимости, инвестиции в экономику, инвестиции в бизнес, инвестиции в венчурные фонды, в сохранение культурного наследия Португалии или научные исследования. 95% инвесторов выбирают опцию покупки недвижимости.

С момента запуска программы и по конец 2021 года Португалия выдала «Золотые визы» более чем 10 000 инвесторов.

Хотите знать, как получить ВНЖ в ЕС через безрисковые инвестиции в недживимость?

ATLANTIC VIA, Venture Capital Fund (VCF) предлагает инвестировать в апартаменты гольф-курорта Royal Óbidos Spa & Golf Resort €350 000 и получить ВНЖ Португалии с кэшбэком  25% в течение пяти дней после сделки. 

Недвижимость в Португалии — затраты и налоги — Migronis

 

Подробнее о предложении вы можете прочитать в нашем гайде.

Согласно требованиям программы, инвестор обязан инвестировать в недвижимость — апартаменты, виллу, долю в отеле и т.д. — стоимостью от €500 000 или от €280 000, если жилье построено свыше 30 лет назад и подлежит реновации. Перепродать недвижимость, не потеряв при этом вид на жительство, можно через 5 лет удержания.

Купив жилье в Португалии, вы можете получить ВНЖ по программе «Золотой виза», а через пять лет претендовать на гражданство ЕС.

Вид на жительство выдается на год с правом продления на два года дважды и не требует постоянного проживания в стране. Уже через пять лет после получения ВНЖ можно подать заявку на гражданство Португалии через натурализацию. Помимо покупки недвижимости, инвестор оплачивает:

  1. Сбор за анализ биометрических данных: 517,4 евро для основного заявителя, по €80,6 для супруга(и) и каждого из детей.
  2. Сбор за выдачу «Золотой визы»: по €5173,7 за каждого в прошении.
  3. Медицинскую страховку: по €200 за каждого в прошении.
  4. Оформление налогового номера (при необходимости): по €200 за каждого взрослого.

Общий расчет стоимости оформления «Золотой визы» для семьи из 4-х человек (2 взрослых + 2 детей) — €22 573,4. 

При продлении «Золотой визы» оплачивается:

  1. Сбор за анализ биометрических данных: €517,4 для основного заявителя, по €80,6 для супруга(и) и каждого из детей.
  2. Сбор за продление «Золотой визы»: по €2586,8 за каждого в прошении.
  3. Медицинская страховка: по €200 за каждого в прошении.
  4. Оформление налогового номера (при необходимости): по €200 за каждого взрослого.

Общий расчет стоимости продления «Золотой визы» для семьи из 4-х человек (2 взрослых + 2 детей) — €12 306,4. Все сборы оплачиваются дважды, на 2-ой и 4-ый год владения ВНЖ. 

Вместо заключения: реальная стоимость покупки ВНЖ Португалии

Инвесторы, которые собираются оформить ВНЖ Португалии за инвестицию в недвижимость, должны учитывать, что общая стоимость статуса ВНЖ подразумевает расходы на покупку жилья и сопутствующие расходы на оформление документов для каждого члена семьи, оформление недвижимости и т.д. 

Недвижимость в Португалии — затраты и налоги — Migronis

При этом все затраты и налоги со временем можно компенсировать. Например, инвесторы часто решают сдавать в аренду свое жилье, таким образом используя его в качестве дополнительного источника дохода. Кроме того, часто ВНЖ приобретается через инвестиции в курорты или отели — в таком случае обычно приобретается доля или юнит, а инвестор получает прибыль в виде процента от общей суммы дохода всего курорта/отеля.

По истечению пятилетнего срока недвижимость можно продать без потери статуса, подать документы на гражданство и стать полноправными гражданами Европейского союза.

FAQ

Какой налог на покупку недвижимости в Португалии?

Это налог на переход права собственности Imposto Municipal sobre Transmissoes (IMT). Платить его в Португалии нужно один раз, когда вы покупаете недвижимость. Его ставка составляет от 0% до 8% от суммы сделки, в зависимости от стоимости объекта.

Есть ли в Португалии ежегодные налоги на недвижимость?

Да, этот ежегодный налог называется IMI и его ставка составляет 0,3―0,5% от цены городской недвижимости, и 0,8% от цены объекта в сельской местности. Платить эти налоги нужно до последнего дня налогового года.

Какие налоги и сколько нужно платить в случае продажи недвижимости?

Единоразово нужно уплатить гербовый сбор, размер которого составляет 0,8% от стоимости недвижимости

Получить консультацию по программе
Укажите ваши актуальные контактные данные














    TOP СТАТЬИ
    © «Мигронис», при полном или частичном копировании материала ссылка на первоисточник обязательна.
    Подпишитесь на Migronis в соцсетях, чтобы не пропустить самое интересное

    Читайте по теме

    Получить консультацию по программе
    Подберем 3 решения под ваш запрос из 20+программ
    Получить консультацию