Стоит ли инвестировать
в недвижимость, чтобы получить ВНЖ Португалии?

О «Золотой визе» Португалии

Чтобы жить в Португалии постоянно (без выезда каждые 90 дней), необходимо позаботиться об оформлении подходящего статуса. Например, оформив вид на жительство (далее — ВНЖ), нерезидент получает множество преимуществ в виде свободного передвижения по Еврозоне и другие бонусы.

Иммиграция по схеме «Золотая виза» стала доступной с осени 2012-го. Это самый быстрый способ приобретения резиденства. За время существования правила несколько менялись. По состоянию на начало 2019-го среди основных новшеств стоит назвать:

• регламентированный срок рассмотрения заявки инвестора — не более 90 дней;
• увеличение числа инвестпроектов в обмен на резиденство.

Инвестиции в недвижимость можно назвать самыми выгодными для инвесторов. Во-первых, стоимость португальской недвижимости с ростом экономики ежегодно увеличивается. Во-вторых, есть возможность вложить средства в недвижимость для коммерческих целей, чтобы получать от нее постоянный доход.

Динамика цен на недвижимость Португалии

В связи с увеличением активности инвесторов растет и цена на недвижимость. По данным Ассоциации профессиональных и брокерских ассоциаций (APEMIP), в конце 2017-го года в Лиссабоне зафиксирован рост цен на португальские активы в размере 36,9% по сравнению с ситуацией годом ранее. В Фару цены выросли на 18%, а в Порту — на 24%. В среднем по стране рост цен составил 25%.

В целом в Португалии цены не выше среднеевропейских, а в ряде городов даже ниже. Страна популярна у туристов из-за отличного сервиса, низкой криминогенности и большого числа достопримечательностей. Это означает, что эта сфера будет развиваться и поддерживаться на госуровне и дальше, соответственно и цены на недвижимость будут расти.

С выгодами инвестирования в португальскую недвижимость уже давно ознакомлены нерезиденты из стран третьего мира. За шесть лет действия «Золотой визы» в экономику Португалии было инвестировано EUR 4 000 000, при этом вложения в недвижимость составили 90% от всех инвестиций в программу.

Согласно данным Управления национальной статистики Португалии (INE) за 2018-й год порядка 20% сделок по приобретению недвижимости в стране были закрыты именно нерезидентами. При этом оборот от этих сделок вырос на 23% в связи с тем, что иностранцы тратили на одну сделку больше средств, чем местные покупатели.

Лучше всего приобреталась в 2018-м году недвижимость в Алгаври (42,8%). На втором месте по популярности — Лиссабон (35%).

Португалия, Лиссабон

Гарантии возврата инвестиции

Нерезиденты, вкладывая средства в португальскую недвижимость, могут преследовать различные цели. Некоторых интересует иммиграция в Португалию, а в дальнейшем и шансы получить гражданство Евросоюза. В этом случае о каких-то гарантиях возврата инвестиций говорить не приходится, поскольку иммигранты ставят другие цели.

В том же случае если нерезидентов интересует в первую очередь рентабельность своих инвестиций, тогда имеет смысл приобретать коммерческую или жилую недвижимость с целью сдачи в аренду.

Что выбрать? Это также зависит от целей инвестора. Если он планирует развивать бизнес в Португалии, то стоит остановиться на коммерческой недвижимости — приобрести кафе, магазин, часть отеля и т.п. Покупка жилья с целью сдачи в аренду, как правило, не предполагает разработки и внедрения бизнеса-плана. Однако ключевым моментом является выбор высоколиквидного объекта недвижимости.

С этим может помочь сертифицированный агент, поскольку застройщик не всегда готов открыть все «подводные камни» объекта. Хотите узнать более детально о таких объектах? Вы можете в любое время получить консультацию по программам и узнать более детально о высоколиквидных и проверенных объектах недвижимости. Просто свяжитесь с нашим специалистом по иммиграционным программам.

Инвестиции в один проект или в несколько

Если идет речь об инвестициях в коммерческие объекты недвижимости, то целесообразнее вкладывать в несколько более мелких объектов, чем в один крупный. Таким образом можно диверсифицировать коммерческие риски. Иными словами, если один проект будет убыточным, то в целом проект все равно может оказаться доходным за счет отдачи других, более удачных инвестиций.

Вкладывая в несколько мелких проектов, например, в покупку определенного числа квартир, можно существенно увеличить прибыль. Это просчитывается сразу же в бизнес-плане при анализе маркетинговых данных. Но если дело в статусности приобретения, то логичнее вложить средства в один солидный объект. В этом случае можно существенно сэкономить на оформлении сделки.

Вторичная недвижимость vs инвестиции в строительство

С 2016-го года появился еще один вариант инвестирования в недвижимость с целью получения ВНЖ в размере от EUR 350 000. До этого существовал лишь один способ инвестирования в недвижимость – путем приобретения активов на сумму не менее EUR 500 000.

В чем заключается особенность менее дорогостоящего инвестирования? По этой программе нерезидент приобретает вторичную недвижимость, которая построена более 30-ти лет назад или требует реконструкции и расположена в зоне восстановления городской среды. Этот проект внедрен с целью возрождения португальских городов.

Если говорить о жилой недвижимости, то целесообразнее инвестировать в новострои на побережье. Или же в жилье в крупных туристических городах. Рентабельность таких приобретений будет достаточно высокой, ведь от сдачи недвижимости, пользующейся спросом у туристов, в аренду инвестор гарантированно будет получать доход.

Что касается вложений на вторичном рынке недвижимости – инвестиции будут оправданы в коммерческих целях. Заключение лизингового договора, предметом которого выступает такая недвижимость, например, для сельскохозяйственных целей — выгодное вложение. Во-первых, в этом случае можно инвестировать в актив стоимостью от EUR 350 000 и получить право на оформление ВНЖ. Во-вторых, сельское хозяйство — выгодный высокорентабельный бизнес.

Инвестиции в коммерческую или жилую недвижимость

По закону, чтобы не потерять статус нерезидента, инвестор должен владеть приобретенными активами на протяжении как минимум пяти лет (если ВНЖ был приобретен по программе инвестиций в недвижимость). Поэтому безопаснее будет вкладывать в жилую недвижимость, поскольку бизнес может и прогореть за этот срок.

Если говорить о туристической коммерческой недвижимости, то эта категория остается самой высокорентабельной. Доходы крупных туристических городов ежегодно повышаются. Например, в Лиссабоне по данным девелопера Jll, доходность одного номера в 2017-м выросла на 7%, а в 2019-м ожидается на уровне 6,5%.

Кроме прочего, участие в иммиграционной программе «Золотая виза» дает и другие преимущества. Так, иностранцам, приехавшим на ПМЖ в Португалию, доступен исключительный налоговый режим NHR. Этим преимуществом в основном пользуются творческие люди, ученые, врачи, айтишники, которые переезжают в Португалию с целью проживания и не планируют сдавать недвижимость в аренду.

Рекомендации

Чтобы сориентироваться в том, в какой проект инвестировать с целью получения права на ВНЖ, обратитесь за помощью к специалистам. Каждый индивидуальный случай требует тщательного рассмотрения. В зависимости от состава семьи иммигрантов, преследуемых целей и планов получения дохода от инвестиций, могут быть подобраны те или иные варианты.

Программа «Золотая виза» по иммиграции в Португалию — самая популярная среди аналогичных европейских проектов. Это связано с опережающими темпами восстановления португальской экономики (в сравнении с греческой и испанской), относительной дешевизной объектов недвижимости и хороших прогнозов доходности.

Оформляя резидентство Португалии, инвестор получает безвизовый доступ к странам Евросоюза, а это отличные возможности для развития бизнеса. Кроме того, приобретая ВНЖ, можно запустить процесс натурализации и по истечении пятилетнего срока оформить гражданство Португалии и ЕС.