Случай из практики: ВНЖ Португалии при покупке недвижимости

Поделиться с друзьями:
Время чтения: 7 минут
Нет времени читать статью? Отправить на email

Описание кейса

Азамат С. — казахстанский бизнесмен, который вынужден часто бывать в странах Шенгенской зоны в бизнес-поездках. Супруга клиента планирует переезд в Европу на ПМЖ, и обычной визы уже недостаточно. Дополнительным доводом в пользу решения Азамата послужило желание его детей остаться жить в Европе, где они учатся в настоящее время.

Клиент обратился в нашу компанию в мае 2017 года. Опираясь на наш опыт, мы предложили Азамату три варианта получения постоянного статуса за инвестиции.

Почему решили получать именно ВНЖ?

Клиент и его семья — граждане Казахстана, законодательство которого запрещает двойное гражданство. Соответственно, решить проблему безвизового въезда в страны ЕС через получение паспорта не рассматривалось. Получение европейского вида на жительство не противоречит казахстанским законам, поэтому клиент выбрал вариант ВНЖ за инвестиции в недвижимость с возможностью в будущем получить гражданство для детей.

Какие программы рассматривались

Азамат выбирал между программами Мальты, Греции и Португалии, позволяющими въезжать в Шенген без виз и свободно проживать в Европе. В Греции для получения постоянного статуса в будущем требуется проживание в стране более 183 дней в году, что не подошло клиенту в силу частых разъездов. Окончательный выбор лежал между программами ВНЖ Португалии и ПМЖ Мальты.

Сравнение программ ПМЖ Мальты и ВНЖ Португалии

 ПортугалияМальта
Затраты на получение статуса€500.000 — минимальная стоимость объектов недвижимости;

до 10% от стоимости объекта — налоги и пошлины.
€250.000 — покупка облигаций на 5 лет;

€30.000 — правительственный сбор;

€10.000 в год — аренда недвижимости (на протяжении 5-ти лет) или покупка недвижимости стоимостью от €270.000.
Получаемый статусВНЖ 1+2+2;

Возможно получить ПМЖ через 5 лет;

Возможно получить паспорт через 5 лет.
ПМЖ пожизненно
Требования по проживанию7 дней в годуНет
Возможность сдачи объекта в арендуЕстьНет
Возможность выхода из инвестиции после получения статусаЧерез 5 летТребуется снимать недвижимость постоянно (через пять лет стоимость аренды может быть меньше €10.000 в год).

Из сравнительной таблицы видно, что затраты на получение португальского ВНЖ (так называемой «золотой визы») меньше, нежели затраты на оформление ПМЖ Мальты. Важная деталь — для поддержания мальтийского статуса необходимо оплачивать аренду недвижимости и после 5-летнего срока, тогда как из португальской инвестиции можно окончательно выйти спустя 5 лет, сохранив пожизненный статус.

В программе Португалии клиента также устроила возможность получать доход от сдачи недвижимости в аренду на протяжении всего срока владения, тогда как на Мальте эта опция не предусмотрена в принципе. При этом вопросами аренды в Португалии может заняться местная компания, что избавит клиента от сложностей с организацией.

Сравнив достоинства мальтийской и португальской программы, Азамат остановил выбор на «золотой визе» Португалии.

Расчет стоимости

Стоимость получения ВНЖ Португалии по программе «Golden Visa» на семью (Инвестор + супруга + 2 ребенка)

 Стоимость, EURСтоимость на семью, EUR
Сдача биометрических данных527.60  –  инвестор; 80.04 – член семьи.767.72
Выдача «золотой визы»5274.40 – за 1 заявителя21.098
Медицинская страховкаот 200.00 – за 1 заявителя/годот 800.00
Налоговый номер и услуги налогового представителя (при необходимости)200.00 – за 1 заявителя/год800.00
ВСЕГО:23.465

Почему клиент выбрал программу Португалии?

Помимо безвизового въезда в Шенген и быстрого (до 3-х месяцев) получения статуса для всей семьи, Азамата заинтересовала возможность получения дохода от сдачи португальской недвижимости в аренду. Учитывая ликвидность недвижимых объектов Португалии, можно ожидать доходность от 4% до 8% годовых.
На сентябрь 2018 года португальский рынок недвижимости считается одним из самых перспективных в Европе.

Мнение эксперта

По словам главного экономиста RICS (Королевского Института Дипломированных Оценщиков в Португалии) Симона Рубинсона, показатели активности на рынке недвижимости говорят о небывалой уверенности потребителей в совершении крупных покупок, которой не наблюдалось с 2002 года.

По результатам исследования компании Standard & Poor’s, которая входит в трио влиятельнейших рейтинговых агентств мира, стоимость португальского жилья будет повышаться как минимум до 2021 года. Аналитики S&P прогнозируют 7%-ное увеличение цен на недвижимость в 2019 году и 6%-ное — в 2020, называя Португалию лидером по скорости роста цен на недвижимость в Европе. Темпы роста обусловлены сочетанием предстоящего выхода Великобритании из ЕС (Brexit), что создаст дефицит предложений на рынке европейской недвижимости, стабильности португальского рынка труда, а также оживлением ипотечного рынка.

Standard & Poor’ global ratings_Portugal

Перспектива финансовой выгоды послужила весомым доводом в пользу португальской программы. Перед клиентом встал вопрос выбора достойного для инвестиции объекта, ответ на который помогли найти сотрудники нашего португальского офиса, понимающие нюансы местного рынка недвижимости.

В качестве объекта инвестирования рассматривалась недвижимость в Северной части Лиссабонского Региона и в курортных регионах Мадейра и Алгарве.
Клиент сделал выбор в пользу Алгарве, где высокий спрос на аренду.

Фару, Алгарве

По результатам анализа цен на портале idealista, цены на недвижимость в Алгарве выросли на 4,9% за последний триместр 2018. В престижных районах Lagos и Loule цены за кв. метр в отдельно стоящих особняках могут достигать €2304.

Итоговая стоимость

Клиента также интересовал вопрос стоимости продления ВНЖ за весь период и вопрос выхода из инвестиции.

Всего затраты на оформление ВНЖ составили (включая все пошлины и налоги): 23.465 на семью из 4-х человек (€8202.00 для 1-го заявителя).

Затраты на продление (госпошлины и страховка): €2637.40 на 1 человека (дважды), итого 21.099 на семью из 4х.

Налоги за владение недвижимостью: 0,3-0,5% от оценочной стоимости имущества в год + налоги, которые покупатель оплачивает единожды при покупке недвижимости (IMT — 5-6,5% от оценочной стоимости и Imposto do selo — 0,3%-0,5%, также оплачивается регистрация жилья в местных органах самоуправления — €350.00 и регистрация покупки €650.00).

ВНЖ выдается по схеме 1+2+2, далее выдается ПМЖ на 1 год. В октябре 2018 года правительство Португалии утердило проект о предоставлении гражданства после 5 лет ЛЕГАЛЬНОГО нахождения/проживания на территории Португалии без знания языка.

Затраты на оформление ПМЖ (госпошлины и страховка): 1205.6 на семью из 4-х (€301.40 для 1-го человека).

Итого затраты на оформление и продления «золотой визы» до получения гражданства составляют: €45.769 на семью из 4-х (€13.778 для 1-го заявителя) + единоразовый налог при покупке объекта €33.500 + налоги за владение недвижимостью за 5 лет €12.500* = 91.769.

Последующие затраты на оформление гражданства: €1200 для семьи из 4-х (€300 для каждого члена семьи).

*С учетом оценочной стоимости объекта, равной €500,000

Доходность и выход из инвестиции через 5 лет

Клиент рассчитывал вероятную доходность, опираясь на упомянутые выше прогнозы, согласно которым ожидаемый рост стоимости недвижимости в Португалии составляет 7% в 2019, 6% в 2020 и 5% в 2021. Доходность от сдачи объекта в аренду — 5% годовых, 25% которых выплачивается управляющей компании.

В итоге ожидаемый доход от сдачи недвижимости за 5 лет за минусом услуг управляющей компании составляет около €95.000* евро. Стоимость самого объекта, купленного за €500.000 в конце 2017, согласно прогнозам Standard & Poor’s, составит через 5 лет более €630.000.

Таким образом, доходность от объекта полностью покрывает затраты на оформление и продление статуса вплоть до получения гражданства.

*прогноз составлен с учетом того, что рост цен в 2022 будет соответствовать 2021 и составлять 5%

Коротко о главном

Взвесив все “за” и “против”, клиент отдал предпочтение программе ВНЖ Португалии, руководствуясь следующими причинами:

  • возможность получить гражданство Португалии для детей в будущем // на Мальте ПМЖ не конвертируется в гражданство;

Карта безвизового перемещения для граждан Португалии

portugalia_visa free map_01

  • получение дохода от сдачи объекта в аренду + удачное время для инвестирования в недвижимость Португалии // на Мальте нельзя сдавать купленный объект в аренду или необходимо потратить на аренду €50.000 за 5 лет + в дальнейшем постоянно снимать недвижимость для продления статуса;
  • затраты на оформление ПМЖ и гражданства в будущем меньше, чем оформление ПМЖ Мальты, при условии сдачи объекта в аренду и его продажи в дальнейшем. То есть через 6 лет после выхода из инвестиции доход полностью превысит затраты на оформление // на Мальте затраты составят €105.000 + необходимо постоянно снимать недвижимость даже после 5-летнего срока, что составит не менее €5000 в год.

Сколько времени занял процесс оформления ВНЖ Португалии

С помощью русскоязычных сотрудников нашего офиса в Португалии, которые вели процесс оформления от «а» до «я», Азамат получил «золотую визу» всего через три месяца — в августе 2018 года. Команда в СНГ помогла с подготовкой кейса на месте, сведя на «нет» вероятность отказа.

Portugal card_Migronis

«Золотая виза» Португалии

Экспертное мнение

Португальская программа «Golden Visa» дает возможность получить гражданство через 6 лет. С паспортом Португалии можно жить, работать и учиться в Великобритании и любой стране ЕС 365 дней в году, а также посещать США и Канаду без визы. Возможно, в будущем вопрос актуальности второго паспорта для граждан Казахстана изменится, если правительство смягчит норму о запрете двойного гражданства или вовсе отменит ее. Тогда у держателей «золотой визы» Португалии будет выбор — получать гражданство или просто продлевать 5-летний ПМЖ. Для получения гражданства Португалии нужно сдать экзамен на элементарное знание португальского языка. Кроме того, сейчас рассматривается вариант упразднения этой нормы.Кристина Ружило, магистр международного права, член Investment Migration Council

Выводы

  1. При выборе программы за инвестиции в недвижимость важно обращать внимание на показатели ликвидности недвижимых объектов, потенциальный прирост их стоимости и прогнозируемый доход от аренды;
  2. Сейчас подходящее время для покупки португальской недвижимости благодаря росту ее стоимости. Через пять лет в статье доходов окажется не только ежегодная прибыль от сдачи недвижимости в аренду, но и доход от прироста стоимости объекта, что полностью покроет затраты на оформление статуса;
  3. Кроме стоимости оформления, стоит также обращать внимание на такие факторы:
  • возможно ли получить гражданство в будущем и какие условия для его оформления;
  • кто из членов семьи может получить статус и какие ограничения по возрасту детей и родителей заявителя;
  • насколько сложно оформить статус (процент отказов по программам, требования к документам о происхождении средств и т.д.);
  • что требуется для поддержания статуса в будущем.
Krisitna

Получить бесплатную консультацию

Отправить запрос
Рейтинг: 5 / 5 Голосов: 1

© «Мигронис», при полном или частичном копировании материала ссылка на первоисточник обязательна.

Оценить статью
Поделиться с друзьями:

Не готовы приступить к оформлению?

Подпишитесь на полезную рассылку. Информация, которую мы отправляем, поможет Вам сделать точный выбор. Мы отправляем экспертную информацию «без воды» и рекламы один раз в неделю. Статьи готовятся ведущими налоговыми экспертами и юристами.