Как получить гражданство Кипра и не переплатить за недвижимость

Недвижимость на Кипре переоценена - миф или реальность?

Второе гражданство Кипра сегодня как никогда востребовано среди состоятельных россиян. И в связи с этим рынок недвижимости на Кипре перегрет, но спрос рождает предложение.

Рынок недвижимости на Кипре переживает подъём, во многом это обусловлено государственной паспортной программой, которая на сегодняшний день является самой привлекательной, а также экономическим подъёмом, благоприятной налоговой средой, безопасностью, климатом и расположением. Согласно данным Департамента земельных ресурсов и землеустройства Кипра, с 2013 (пик кризиса) по 2017 год в стране наблюдается 135% рост количества сделок купли-продажи местной собственности с иностранцами.

В 2017-м году было заключено более 2 тыс. сделок по продаже недвижимости иностранным лицам, что на 33% больше, чем в 2016-м году.

Кипр – это остров, где количество земли ограничено и это повышает её ценность, особенно прибрежная зона. Покупая недвижимость на Кипре, вы получаете не только комфортное проживание с нулевой адаптацией, но у вас есть возможность получить европейское гражданство, постоянный вид на жительство, удобное налоговое резидентство, достойное образование, высокий уровень здравоохранения, комфортные условия для жизни. Стоимость недвижимости высока, но преимущества гражданства одной из стран ЕС также велики.

Количество контрактов на куплю-продажу недвижимости, поданных иностранными гражданами в Департамент земельных ресурсов и землеустройства Кипра с 2010 по 2017

Есть ли гарантии возврата инвестиций?

Естественно, что при довольно высоком пороге инвестиций бизнесмены, планирующие получить гражданство Кипра, заботятся о перспективах возврата средств. Чтобы понять точную схему возврата, нужно отталкиваться от каждого конкретного проекта для инвестирования. Важна ситуация на рынке, регион, спрос на аналогичное жилье такого класса.

Для примера рассмотрим варианты инвестирования в комплекс из 3-х вилл в Лимассоле — Amathus Hills. В первом варианте инвестор приобретает одну из вилл стоимостью €2 млн. плюс НДС. По прошествии необходимого срока удержания инвестиции (3 года) компания застройщик гарантированно выкупит у инвестора объект за €2 млн. или же предложит обмен на €1,5 млн. плюс жилой объект стоимостью €500 тыс., наличие которого необходимо для сохранения статуса гражданина. Инвестор может также сохранить виллу в собственности для личного пользования или перепродажи; после завершения строительства ее рыночная стоимость вырастет до €2,5 млн.

Второй вариант — инвестирование в строительство всего комплекса. Это более затратно, но принесет довольно значительный доход. При этом управляющая компания возьмет на себя организацию продажи объектов, а также может выступить со-инвестором с участием от 10 до 30%. Таким образом, после реализации 3-х вилл, чистая прибыль инвестора (при участии на 80%) составит от €514,5 тыс. при пессимистичном сценарии до €1,004,500 при оптимистичном сценарии. Более подробно это отражено в таблице ниже.

Расчет прибыли от проекта Amathus Hills на Кипре
3 сценария продаж

* На сегодняшний день ситуацию на рынке недвижимости Кипра можно оценивать по оптимистичному сценарию

Стоит отметить, что виллы стоимостью около €2 млн пользуются особенно высоким спросом благодаря паспортной программе, поэтому с реализацией объекта проблем не предвидится.

Выбираем правильный объект для инвестирования

При выборе объекта важно принимать во внимание все факторы — в первую очередь, целевое использование: будет ли это исключительно инвестиционный объект или жилье для личного проживания. Стоит обратить внимание и на регион — расположение в существенной мере определяет ценообразование и доходность объекта.

Кроме того, важно учитывать и стоимость содержания объекта — она может зависеть от возраста, региона и компаний-поставщиков услуг, с которым заключен договор. В таких нюансах помогут сориентироваться лицензированные агенты.

В целом, тенденции на рынке меняются часто, и чтобы быть в курсе этих перемен, стоит обратиться к специалистам.

Один объект или несколько на сумму 2 млн - что выгоднее?

Трудно сказать однозначно, что предпочтительнее — покупка одного объекта или двух и более. Дорогостоящая недвижимость может принести большую прибыль как при аренде, так и при перепродаже. Однако есть плюсы и в приобретении нескольких домов или апартаментов — не вкладывая все средства в один объект, можно минимизировать риски.

Важно! Льготная ставка НДС 5% действует только для нового объекта, в котором инвестор будет жить. Сдавать в аренду такой объект нельзя в течение 10 лет.

Если покупать несколько объектов, за все остальные придется выплачивать НДС по стандартной ставке 19%, но и ограничений по сдаче тогда не будет. Поэтому есть смысл покупать более дорогой объект в первую очередь.

Обратите внимание! Если в заявку включены родители инвестора, им также нужно иметь в собственности жилой объект стоимостью от €500 тыс.

На Кипре строится много новых проектов — инвестиции в них выгоднее, чем во вторичную недвижимость.

Вторичная недвижимость или инвестиции в строительство?

Среди вторичной недвижимости на Кипре непросто найти объекты достойные внимания. Это особенно актуально для элитного сегмента. Дело в том, что за последние годы подход к строительству на острове изменился. Только в последние 5-10 лет начали строить объекты, соответствующие высоким европейским стандартам. Поэтому инвестиции в строящуюся недвижимость более перспективны. Преимущества новых зданий — актуальный дизайн, современные материалы и техника, качественная дорогостоящая отделка. Такие объекты будут обладать гораздо более высокой доходностью.

Важно! Если инвестировать в новый объект, не нужно выплачивать налог на переход титула собственности.

Особенно выгодна инвестиция в строящиеся объекты в самом начале работ — тогда экономия может составить до 20%. А вот при покупке вторичной недвижимости сэкономить не получится.

Коммерческая или жилая недвижимость?

Рынок коммерческой недвижимости сейчас на подъеме. Во-первых, сейчас все больше компаний переносят свои физические представительства на Кипр — раньше они находились там только формально. Это вызывает повышенный интерес к аренде и продаже офисных площадей. Во-вторых, предложение в секторе коммерческой недвижимости пока ограничено, качественных объектов не хватает. Специалисты утверждают, что в ближайшие годы тенденция сохранится, и офисные площади будут востребованы как для аренды, так и для покупки. Наибольшим спросом такие объекты пользуются в Лимассоле.

Жилая недвижимость, в свою очередь, остается востребованной в любое время, ведь Кипр — одно из самых популярных туристических направлений в Европе. Перевод офисов на Кипр также подогревает рынок, ведь новоприбывшим сотрудникам компаний нужно где-то жить. Причем постоянный спрос есть и на продажу, и на аренду — как краткосрочную, так и длительную. Среди тех, кто ищет жилье для отдыха, особенно популярны регионы Фамагусты и Пафоса.

Недвижимость на Кипре - важно учесть все

При покупке кипрской недвижимости нужно учитывать множество нюансов — цель покупки, тип объекта, возраст и расположение. Кроме того, рынок постоянно меняется, появляются новые проекты, одни регионы становятся популярнее, другие — наоборот. Девелоперы пользуются популярностью паспортной программы и нередко искусственно завышают цены до €2 млн. Поэтому, чтобы сделать максимально выгодную инвестицию, стоит заручиться поддержкой специалистов. Они смогут определить, не переоценен ли объект, и насколько он ликвиден. Кроме того, сертифицированные агенты помогут разобраться в нюансах паспортной программы и местного налогообложения.

В нашей практике большинство инвесторов привыкли сравнивать условия программ, чтобы принять действительно правильное решение. Мы знаем еще как минимум три причины обратить внимание на второе гражданство за инвестиции:

• гражданство Сент-Китс и Невис: безвизовый въезд в 132 страны; нет требований по проживанию в стране; процесс оформления (3-5 месяцев). Программа работает 1984 года!
•  гражданство Кипра: гражданство в ЕС; безвизовый въезд в 159 стран; разрешено иметь два гражданства; процесс оформления (3-6 месяцев); нет требований к проживанию; нет личного собеседования.
•  гражданство Мальты: гражданство в ЕС; безвизовый въезд в 168 стран; процесс оформления (12-14 месяцев); нет требований к проживанию; нет личного собеседования.