Рынок недвижимости в Португалии восстанавливается до уровня, предшествующего пандемии, пишет GPG. Так, в третьем квартале 2021 года уже было привлечено €534 миллиона инвестиций, более 80% из них — зарубежные. По прогнозам экспертов, до конца 2021 года финансовый объем рынка достигнет цифры в €2 миллиарда.
К настоящему времени иммиграционная программа помогла привлечь прямые иностранные инвестиции на сумму свыше €4,4 млрд, что является одним из лучших результатов для подобной схемы. При этом только на покупку недвижимого имущества было потрачено €3,9 млрд, согласно данным за февраль 2019 года.
Приобретение жилья за рубежом — процесс, требующий всестороннего изучения. О том, какие налоги на недвижимость в Португалии платят владельцы жилья при его покупке и эксплуатации, рассказываем в сегодняшней статье.
Покупка недвижимости в Португалии — это не только выгодное приобретение, учитывая рост цен на рынке, но также путь к оформлению ВНЖ за инвестиции.
С 2012 года здесь действует программа «Золотая виза», позволяющая иностранцам с высоким уровнем личного капитала оформить ВНЖ в течение 2–6 месяцев и через 5 лет оформить гражданство.
Налог на передачу права собственности (IMT, Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis).
Размер налоговой ставки варьируется от 0% до 8% зависимо от стоимости, расположения и предназначения объекта. При этом для каждой шкалы существует фиксированная сумма (Parcela a abater), на которую уменьшается процентная ставка налога. Если выбранный объект на материковой части страны стоит меньше, чем €92,4 тыс., налог на продажу не взимается. Далее ставки начинают расти: 2%, 5%, 7%, 8% и снижаются до 6% при стоимости жилья свыше €574,3 тыс. Нерезидентам нужно ориентироваться на процентные ставки налога на покупку не основного жилья. Налог на передачу имущества оплачивает покупатель недвижимости.
| Стоимость недвижимости | Процентная ставка налога | Налоговый вычет (Parcela a abater) |
| До €92 407 | 0% | €0 |
| €92 407 — 126 403 | 2% | €1848,14 |
| €126 403 — 172 348 | 5% | €5640,23 |
| €172 348 — 287 213 | 7% | €9098,19 |
| €287 213 — 574 323 | 8% | €11959,32 |
| Свыше €574 323 | 6% | рассчитывается индивидуально |
| Стоимость недвижимости | Процентная ставка налога | Налоговый вычет (Parcela a abater) |
| До €92 407 | 1% | €0 |
| €92 407 — 126 403 | 2% | €924,07 |
| €126 403 — 172 348 | 5% | €4716,16 |
| €172 348 — 287 213 | 7% | €8163,12 |
| €287 213 — 550 836 | 8% | €11 035,25 |
| Свыше €550 836 | 6% | рассчитывается индивидуально |
| Стоимость недвижимости | Процентная ставка налога | Налоговый вычет (Parcela a abater) |
| До €115 509 | 0% | €0 |
| €115 509 — 158 004 | 2% | €2310,18 |
| €158 004 — 215 435 | 5% | €7050,29 |
| €215 435 — 359 016 | 7% | €11 358,99 |
| €359 016 — 717 904 | 8% | €14 949,15 |
| Свыше €717 904 | 6% | рассчитывается индивидуально |
| Стоимость недвижимости | Процентная ставка налога | Налоговый вычет (Parcela a abater) |
| До €115 509 | 0% | €0 |
| €115 509 — 158 004 | 2% | €1155,09 |
| €158 004 — 215 435 | 5% | €5895,2 |
| €215 435 — 359 016 | 7% | €10 203,9 |
| €359 016 — 717 904 | 8% | €13 794,06 |
| Свыше €717 904 | 6% | рассчитывается индивидуально |
Для коммерческой недвижимости налог на передачу собственности составляет 6,5%, для зданий под реновацию — 5% от суммы сделки, для коммерческий зданий под реновацию — может достигать -7,5%.
На самые важные официальные документы, например, это касается страхового полиса или договора купли-продажи недвижимости, нужно платить налог. При покупке жилья покупатель оплачивает единоразово гербовый сбор — 0,8% от стоимости объекта. После уплаты налога на документ ставится печать и, таким образом, документ становится юридически действительным.
Кроме разовых налоговых выплат, владельцы недвижимости в Португалии ежегодно оплачивают муниципальный налог на недвижимость. Процентная ставка налога варьируется от 0,3% до 0,8% от кадастровой стоимости объекта и зависит от природы собственности, законов каждого отдельного муниципалитета. Самый высокий налог в Лиссабоне и курортных городах. Более низкий — в сельской местности. Муниципальный налог уплачивается в мае каждого года, согласно новому постановлению за 2019 год. Если сумма налога превышает €100, но не достигает €500, то налог уплачивается двумя платежами — в мае и ноябре, если же сумма налога превышает €500 — тремя платежами: в мае, августе и ноябре. Налог в общей сумме также может быть оплачен одним платежом в мае.
Если инвестор принимает решение продать купленную недвижимость в Португалии, то ставка налога на перепродажу для нерезидентов составляет 28% от суммы сделки, а для резидентов размер налога рассчитывается по прогрессивной шкале. Если полученная от продажи прибыль снова инвестируется в недвижимость, то владелец имущества (физическое или юридическое лицо) освобождается от уплаты налога.
Налоговое законодательство Португалии предусматривает довольно высокий налог на прибыль, полученную от сдачи недвижимости в аренду — 28%.
Обратите внимание!
Между Россией и Португалией заключена конвенция об избежании двойного налогообложения. Согласно этому соглашению, налоги платятся только в одной стране — это веское преимущество для россиян, которые покупают жилье в Португалии.
Вилла с тремя спальнями, тремя ванными комнатами, бассейном и террасой. Общая площадь — 137 кв. м. Первичный рынок, г. Албуфейра, Португалия.
Итого — €632 120.
Собираясь купить португальскую недвижимость, стоит заблаговременно ознакомиться с возможными расходами на ее содержание. Специфика коммунальной сферы в этой европейской стране отличается от реалий российского рынка, а уровень обслуживания на порядок выше. Стоимость услуг по содержанию и ресурсообеспечению дома зависит от вида объекта, его характеристик, района расположения и уровня потребления ресурсов.
После подписания договора купли-продажи объекта недвижимости в Португалии новый владелец имущества должен заключить с коммунальными службами договора на обеспечение дома (водо-, газо- и электроснабжение). При покупке на вторичном рынке, эти договора нужно переоформить на имя нового собственника.
При этом важно обратить внимание на даты предыдущих платежей, чтобы не пришлось оплачивать разницу, оставшуюся от предыдущих жильцов. В Португалии хорошо развита система централизованных сетей, поэтому проблем с обеспечением дома привычными ресурсами даже в отдаленных районах страны не возникает. Исключением может быть газ — если в столице все дома подключены к единой газовой системе, то в некоторых населенных пунктах нужно покупать баллоны с газом.
Отметим, что обслуживание в стране хорошо отлажено — газовая служба быстро осуществляет доставку газовых баллонов. Централизованного отопления в Португалии нет. Обогрев помещений в холодное время года осуществляется с помощью специальной климатической техники или печей. Коммунальные платежи напрямую зависят от площади объекта. К примеру, для квартиры площадью 40 кв. м ежемесячные счета за коммунальные услуги будут составлять в среднем €70 , содержание небольшой квартиры (70-80 кв. м) в Лиссабоне обойдется в €100–€150 ежемесячно, а за обслуживание виллы площадью 250 кв. м нужно заплатить около €250–300 каждый месяц.
Если апартаменты или вилла являются частью кондоминиума, в Португалии дополнительно нужно оплачивать расходы на обслуживание объекта недвижимости. Перечень услуг включает в себя обслуживание придомовой территории, вывоз мусора, ремонт дорог, поддержание технических систем в исправном состоянии, уборка мест общего пользования, чистка бассейна и др. Платежи за квартиру в кондоминиуме составят примерно от €200 до €2500 в год. Специализированные компании предоставляют услуги по обслуживанию вилл и коттеджей.
Дополнительная статья расходов — страхование недвижимости от пожара, злоумышленных действий третьих лиц, разрушительных стихийных бедствий. Страховка не является обязательной, ее годовая стоимость стартует от €200 и может достигать €400.
Вилла с тремя спальнями, тремя ванными комнатами, бассейном и террасой. Общая площадь — 137 кв. м. Первичный рынок, г. Албуфейра, Португалия.
Итого расход в год — €5590.
Основной налог, который Португалия требует платить в случае продажи объекта — это налог на прирост капитала. Резиденты платят его на 50% прибыли. Простой пример — если жилье в Португалии продается за €200 000, налог будет начислен на половину стоимости — €100 000. Отметим, что сумма прибыли также прибавляется к общему годовому доходу резидента, который затем облагается соответствующим подоходным налогом.
Инвесторы при оформлении «Золотой визы» могут выбрать одну из пяти инвестиционных опций: покупка недвижимости, инвестиции в экономику, инвестиции в бизнес, инвестиции в венчурные фонды, в сохранение культурного наследия Португалии или научные исследования. 95% инвесторов выбирают опцию покупки недвижимости.
С момента запуска программы и по конец 2021 года Португалия выдала «Золотые визы» более чем 10 000 инвесторов.
ATLANTIC VIA, Venture Capital Fund (VCF) предлагает инвестировать в апартаменты гольф-курорта Royal Óbidos Spa & Golf Resort €350 000 и получить ВНЖ Португалии с кэшбэком 25% в течение пяти дней после сделки.
Подробнее о предложении вы можете прочитать в нашем гайде.
Согласно требованиям программы, инвестор обязан инвестировать в недвижимость — апартаменты, виллу, долю в отеле и т.д. — стоимостью от €500 000 или от €280 000, если жилье построено свыше 30 лет назад и подлежит реновации. Перепродать недвижимость, не потеряв при этом вид на жительство, можно через 5 лет удержания.
Вид на жительство выдается на год с правом продления на два года дважды и не требует постоянного проживания в стране. Уже через пять лет после получения ВНЖ можно подать заявку на гражданство Португалии через натурализацию. Помимо покупки недвижимости, инвестор оплачивает:
Общий расчет стоимости оформления «Золотой визы» для семьи из 4-х человек (2 взрослых + 2 детей) — €22 573,4.
При продлении «Золотой визы» оплачивается:
Общий расчет стоимости продления «Золотой визы» для семьи из 4-х человек (2 взрослых + 2 детей) — €12 306,4. Все сборы оплачиваются дважды, на 2-ой и 4-ый год владения ВНЖ.
Инвесторы, которые собираются оформить ВНЖ Португалии за инвестицию в недвижимость, должны учитывать, что общая стоимость статуса ВНЖ подразумевает расходы на покупку жилья и сопутствующие расходы на оформление документов для каждого члена семьи, оформление недвижимости и т.д.
При этом все затраты и налоги со временем можно компенсировать. Например, инвесторы часто решают сдавать в аренду свое жилье, таким образом используя его в качестве дополнительного источника дохода. Кроме того, часто ВНЖ приобретается через инвестиции в курорты или отели — в таком случае обычно приобретается доля или юнит, а инвестор получает прибыль в виде процента от общей суммы дохода всего курорта/отеля.
По истечению пятилетнего срока недвижимость можно продать без потери статуса, подать документы на гражданство и стать полноправными гражданами Европейского союза.
Это налог на переход права собственности Imposto Municipal sobre Transmissoes (IMT). Платить его в Португалии нужно один раз, когда вы покупаете недвижимость. Его ставка составляет от 0% до 8% от суммы сделки, в зависимости от стоимости объекта.
Да, этот ежегодный налог называется IMI и его ставка составляет 0,3―0,5% от цены городской недвижимости, и 0,8% от цены объекта в сельской местности. Платить эти налоги нужно до последнего дня налогового года.
Единоразово нужно уплатить гербовый сбор, размер которого составляет 0,8% от стоимости недвижимости
Читайте по теме
