Случай из практики: Гражданство Сент-Китс и Невис при покупке недвижимости

Описание кейса

Клиент Алексей В. обратился к нам в мае 2017 года с запросом на оформление второго гражданства для безвизовых путешествий. Большую часть времени он проводил за пределами России, управляя бизнесом в сфере IT. Возвращаться в страну каждый раз для получения новых виз было неудобно.

Кроме того, клиент хотел инвестировать в недвижимость. Карибские программы были известны Алексею, и он искал компанию, которая поможет подобрать подходящий вариант недвижимости для получения гражданства.

Почему решили получать именно гражданство, а не ВНЖ в ЕС?

Клиент не планировал проживать в Шенгене постоянно, кроме того, его интересовали поездки в Англию, поэтому ВНЖ не решал его задачу. Европейские программы гражданства тоже отлично подходили под его запрос, но он был готов выделить бюджет до $500.000, поэтому круг сузился до карибских программ.

Какие программы рассматривались

Поскольку клиента интересовал вопрос получения дохода от купленной недвижимости, а важным критерием выступала полная готовность объекта, мы предложили такие варианты:

• Доля в отеле Park Hyatt, который находится на Сент-Китс;
• Доля в отеле Tamarind Hills на Антигуа и Барбуде;
• Несколько частных домов на Сент-Китс и Гренаде.

Доминика не рассматривалась, поскольку там выбор готовых объектов очень мал.

ВАЖНО! 5 апреля 2018 Правительство Сент-Китс снизило порог стоимости недвижимости с $400.000 до $200.000 при “коллективной инвестиции”. Согласно изменениям, 2 инвестора могут купить один объект стоимостью $400.000 и получить гражданство. Срок удержания объекта составляет не 5 лет, как при стандартной инвестиции, а 7 лет. При этом следующий собственник недвижимости также может претендовать на гражданство.

Антигуа и Барбуда также снизила порог стоимости недвижимости до $200.000 в случае “коллективной” инвестиции. Минимальный вклад в одобренный правительством девелоперский проект в размере $400.000 можно поделить пополам между двумя инвесторами. Таким образом, на долю каждого инвестора приходится по $200.000. Согласно условиям акции, недвижимость, приобретенная в этот период, может быть продана спустя 5 лет с сохранением статуса. 12 октября 2018 года CIU продлили срок действия специального предложения на один год.

Сравнение карибских программ гражданства при покупке недвижимости

В разделе “Сравнение программ” Вы можете выбрать разные программы и сравнить их по 14-ти критериям

*По состоянию на 2017 год минимальная стоимость недвижимости для получения гражданства составляла $400.000

Почему клиент выбрал программу Сент-Китс и Невис?

Поскольку клиента интересовало получение дохода от купленной недвижимости, он решил остановиться на варианте покупки готового дома.

ВАЖНО! В отличие от кипрской программы гражданства, где любой объект стоимостью выше €2 млн. является основанием для получения гражданства, в карибских странах только утвержденная Правительством недвижимость дает право на получение гражданства.

Рынок недвижимости на Карибах

Выбор недвижимости на Карибах не прост, так как многие объекты переоценены из-за паспортных программ. Мы рекомендуем более глубоко изучить предложения застройщиков.

Цена некоторых объектов превышает рыночную стоимость на 50-100%, при этом их сложно реализовать на вторичном рынке. Реальная ситуация на карибском рынке недвижимости отличается от красивых рекламных проспектов и презентаций, поэтому к выбору объекта нужно подходить с особой тщательностью.

Вместе с тем есть и положительные предпосылки для инвестирования в недвижимость. Согласно отчету Восточно-карибского центрального банка, в 2016 году число туристов, посетивших Сент-Китс и Невис, увеличилось на 3,7% и превысило 1 млн. человек. Средняя посещаемость острова с 2008 по 2014 год — 655.000 туристов в год.

Для сравнения: В период 2000-2007 гг. эта цифра была существенно ниже — 318.000 посетителей в год.

График посещаемости Сент-Китс и Невис туристами по годам

Большая часть гостей прибывает из США, Канады, Великобритании и других стран Карибского бассейна. Мощный туристический поток позволяет рассчитывать на стабильный доход от недвижимости.

Мы отправили 16 вариантов объектов недвижимости по трем странам с описанием доходности. Поскольку главным критерием клиента было получение дохода, мы также предложили объект не в “luxury” стиле — без вида на океан и достаточно далеко от пляжа. Этот объект не относился к курортной недвижимости, но он продавался с арендаторами. Дом был разделен на две части, в каждой из которых проживало по одной семье по долгосрочным договорам аренды. На момент продажи арендаторы уже 8 месяцев проживали в этом доме.

Такие объекты сложно найти без своего человека на острове — они не всегда есть на сайтах риелторских компаний. Доходность объекта, за вычетом стоимости услуг управляющей компании, составляла 5% годовых. В итоге клиент остановился именно на этом варианте.

К сведению: На Сент-Китс пользуется популярностью объект Park Hyatt St. Kitts, который входит в список лучших новых отелей в мире по версии журнала «Conde Nast Traveler» — туристической “библии”, издаваемой международной корпорацией «Conde Nast». Более подробную информацию об этом объекте Вы можете найти в нашем видеообзоре.

Процесс оформления

Мы подготовили пакет документов для оформления гражданства в течение 15 дней. Клиент внес 10% от стоимости недвижимости (требование программы), оплатил Due Diligence fee, а также 50% стоимости наших услуг. В начале июня 2017 года кейс был сдан в Агентство по гражданству.

Заявка была одобрена через 4 месяца, после чего клиент внес оставшиеся 90% стоимости объекта и 50% стоимости наших услуг.

В итоге затраты на оформление гражданства составили $467.800 (без учета стоимости услуг Мигронис), из которых:

• $410.000 — стоимость объекта
• $50.000 — госпошлина
• $7.500 — проверка на благонадежность
• $300 — паспортный сбор

К сведению: В среднем реальный срок рассмотрения заявок на Сент-Китс составляет от 5 до 8 месяцев. Иногда Агентство по гражданству может затребовать дополнительные документы: о происхождении средств, коммунальные счета, справку из полиции, аффидавиты (заверенные у нотариуса объяснения спорных ситуаций), подтверждение финансовой состоятельности, согласие на выдачу гражданства ребенку от второго родителя и т.д.

Существует также ускоренная процедура рассмотрения — 60 дней. Госпошлина за срочное рассмотрение — $25.000 за главного заявителя и по $20.000 за каждого члена семьи старше 16 лет (в сумму входит сбор за проверку на благонадежность).

Указанная в анкете информация о бизнесе заявителя и источниках средств тщательно проверяется. Поэтому необходимо сообщать только правдивые данные.

Требования к документам у разных программ отличаются. Например, Доминика намного реже запрашивает дополнительные документы, а программа Вануату еще более лояльна к заявителям. Главный критерий успешности кейса там — отсутствие непогашенной судимости по тяжким преступлениям и отсутствие лица в санкционных списках, розыске или базе интерпола. Однако на Вануату нет опции инвестиции в недвижимость.

После получения гражданства и оформления документов о праве собственности мы переоформили договоры по аренде недвижимости и продлили срок действия на один год, а также заключили договор управления недвижимостью с местной компанией

Коротко о главном

Проанализировав разные объекты, клиент выбрал покупку недвижимости на Сент-Китс по таким причинам:

• Объект был сдан в эксплуатацию задолго до сделки купли-продажи;
• Дом продавался с арендаторами и на момент продажи уже приносил доход;

Объект был построен недавно, с учетом местных строительных норм. Это важно, поскольку карибские острова часто подвергаются ураганам в период с августа по октябрь.

Экспертное мнение

Кристина Ружило: «К выбору недвижимости на Карибах стоит подходить очень тщательно, поскольку в большинстве случаев объекты значительно переоценены. Красивые презентации часто расходятся с действительностью, некоторые объекты не достраиваются или задерживается срок их ввода в эксплуатацию (до 5-7 лет). В таких случаях о доходе не может быть и речи.

Мы рекомендуем только тех застройщиков, в портфолио которых уже есть успешные проекты, предлагая клиентам варианты после анализа правовой документации девелопера. Для оценки благонадежности застройщика важно иметь офис на Карибах и знать местную специфику».

Выводы

При выборе объекта недвижимости на Карибах важно учитывать такие факторы:

• Построен ли объект согласно местным строительным нормам;
• Застрахован ли на случай ураганов;
• Стоимость подобного объекта на вторичном рынке;
• Есть ли туристическая инфраструктура и т.д.

При покупке доли в отелях (популярная опция на Карибах) стоит:

• Узнать среднюю заполняемость отелей в открытых источниках booking, tripadvisor и др., поскольку это влияет на получение дохода, который распределяется между держателями долей (относится к большей части проектов);
• Проверить портфолио застройщика, были ли успешно завершенные проекты;
• С какого момента выплачивается доход и его размер (по некоторым объектам инвестор может получать доход в пределах 2% годовых до ввода отеля в эксплуатацию);
• Есть ли дополнительные преимущества владения долей. В некоторых случаях, став совладельцем отеля, инвестор получает скидки до 25% во всех отелях сети, консьерж-сервис, возможность бесплатно находиться в отеле до 2 недель в году и т.д. (зависит от сети);
• Выяснить срок удержания объекта для сохранения гражданства;
• Узнать условия выхода из инвестиции — может ли следующий собственник недвижимости получить гражданство, купив этот объект после Вас? Поскольку вторичный рынок жилья менее развит, а программы гражданства создают дополнительный спрос на недвижимость, важно понимать, сможете ли Вы продать этот объект через 5 лет, не потеряв в стоимости. Не все программы допускают такую возможность;
• Получить сравнение вариантов стоимости разных объектов в других странах. Стоимость очень зависит от состава семьи. В некоторых случаях выгоднее получить гражданство через пожертвование, поэтому мы рекомендуем сравнивать различные опции. В разделе «сравнение программ» Вы можете сравнить программы разных стран по 14-ти критериям, а в разделе «недвижимость» скачать презентации с подробным описанием объектов.

Кроме недвижимости, мы рекомендуем обращать внимание на такие факторы при выборе программы:

• Насколько сложно оформить гражданство и есть ли гарантия оформления (процент отказов по программам, требования к документам о происхождении средств и т.д.);

Только при сотрудничестве со специалистами, которые имеют большой опыт работы с разными программами, можно выбрать наиболее подходящий вариант.