Случай из практики: ВНЖ Португалии при покупке недвижимости

Почему решили получать именно ВНЖ?

Клиент и его семья — граждане Казахстана, законодательство которого запрещает двойное гражданство. Соответственно, решить проблему безвизового въезда в страны ЕС через получение паспорта не рассматривалось. Получение европейского вида на жительство не противоречит казахстанским законам, поэтому клиент выбрал вариант ВНЖ за инвестиции в недвижимость с возможностью в будущем получить гражданство для детей.

Какие программы рассматривались

Азамат выбирал между программами Мальты, Греции и Португалии, позволяющими въезжать в Шенген без виз и свободно проживать в Европе. В Греции для получения постоянного статуса в будущем требуется проживание в стране более 183 дней в году, что не подошло клиенту в силу частых разъездов. Окончательный выбор лежал между программами ВНЖ Португалии и ПМЖ Мальты.

Сравнение программ ПМЖ Мальты и ВНЖ Португалии

Почему клиент выбрал программу Португалии?

Помимо безвизового въезда в Шенген и быстрого (до 3-х месяцев) получения статуса для всей семьи, Азамата заинтересовала возможность получения дохода от сдачи португальской недвижимости в аренду. Учитывая ликвидность недвижимых объектов Португалии, можно ожидать доходность от 4% до 8% годовых.
На сентябрь 2018 года португальский рынок недвижимости считается одним из самых перспективных в Европе.

Итоговая стоимость

Клиента также интересовал вопрос стоимости продления ВНЖ за весь период и вопрос выхода из инвестиции.

Всего затраты на оформление ВНЖ составили (включая все пошлины и налоги): €23.465 на семью из 4-х человек (€8202.00 для 1-го заявителя).

Затраты на продление (госпошлины и страховка): €2637.40 на 1 человека (дважды), итого €21.099 на семью из 4х.

Налоги за владение недвижимостью: 0,3-0,5% от оценочной стоимости имущества в год + налоги, которые покупатель оплачивает единожды при покупке недвижимости (IMT — 5-6,5% от оценочной стоимости и Imposto do selo — 0,3%-0,5%, также оплачивается регистрация жилья в местных органах самоуправления — €350.00 и регистрация покупки €650.00).

ВНЖ выдается по схеме 1+2+2, далее выдается ПМЖ на 1 год. В октябре 2018 года правительство Португалии утердило проект о предоставлении гражданства после 5 лет ЛЕГАЛЬНОГО нахождения/проживания на территории Португалии без знания языка.

Затраты на оформление ПМЖ (госпошлины и страховка): €1205.6 на семью из 4-х (€301.40 для 1-го человека).

Итого затраты на оформление и продления «Золотой визы» до получения гражданства составляют: €45.769 на семью из 4-х (€13.778 для 1-го заявителя) + единоразовый налог при покупке объекта €33.500 + налоги за владение недвижимостью за 5 лет €12.500* = €91.769.

Последующие затраты на оформление гражданства: €1200 для семьи из 4-х (€300 для каждого члена семьи).

*С учетом оценочной стоимости объекта, равной €500,000

Доходность и выход из инвестиции через 5 лет

Клиент рассчитывал вероятную доходность, опираясь на упомянутые выше прогнозы, согласно которым ожидаемый рост стоимости недвижимости в Португалии составляет 7% в 2019, 6% в 2020 и 5% в 2021. Доходность от сдачи объекта в аренду — 5% годовых, 25% которых выплачивается управляющей компании.

В итоге ожидаемый доход от сдачи недвижимости за 5 лет за минусом услуг управляющей компании составляет около €95.000* евро. Стоимость самого объекта, купленного за €500.000 в конце 2017, согласно прогнозам Standard & Poor’s, составит через 5 лет более €630.000.

Таким образом, доходность от объекта полностью покрывает затраты на оформление и продление статуса вплоть до получения гражданства.

*прогноз составлен с учетом того, что рост цен в 2022 будет соответствовать 2021 и составлять 5%

Коротко о главном

Взвесив все «за» и «против», клиент отдал предпочтение программе ВНЖ Португалии, руководствуясь следующими причинами:

1. возможность получить гражданство Португалии для детей в будущем // на Мальте ПМЖ не конвертируется в гражданство;

Карта безвизового перемещения для граждан Португалии

Сколько времени занял процесс оформления ВНЖ Португалии

С помощью русскоязычных сотрудников нашего офиса в Португалии, которые вели процесс оформления от «а» до «я», Азамат получил «Золотую визу» всего через три месяца — в августе 2018 года. Команда в СНГ помогла с подготовкой кейса на месте, сведя на «нет» вероятность отказа.

Выводы

1. При выборе программы за инвестиции в недвижимость важно обращать внимание на показатели ликвидности недвижимых объектов, потенциальный прирост их стоимости и прогнозируемый доход от аренды;
2. Сейчас подходящее время для покупки португальской недвижимости благодаря росту ее стоимости. Через пять лет в статье доходов окажется не только ежегодная прибыль от сдачи недвижимости в аренду, но и доход от прироста стоимости объекта, что полностью покроет затраты на оформление статуса;
3. Кроме стоимости оформления, стоит также обращать внимание на такие факторы:

• возможно ли получить гражданство в будущем и какие условия для его оформления;
• кто из членов семьи может получить статус и какие ограничения по возрасту детей и родителей заявителя;
• насколько сложно оформить статус (процент отказов по программам, требования к документам о происхождении средств и т.д.);
• что требуется для поддержания статуса в будущем.