Греция — Золотая виза в 2026: кому подходит и как проходит процесс

«Золотая виза» Греции — это вид на жительство на 5 лет за инвестицию и самая массовая программа такого рода в Европе. С осени 2024 года условия изменились: стандартный порог для недвижимости составляет €400 000, а в Афинах, Салониках и на популярных островах — €800 000; вход от €250 000 сохранился только для особых категорий объектов. Жить в Греции статус не обязывает, работать по найму не разрешает. Реалистичный срок оформления — 4–6 месяцев.

Как устроена программа

Заявитель вкладывает деньги в греческую экономику и получает ВНЖ сразу на 5 лет с правом продлевать его каждые 5 лет, пока сохраняется инвестиция. Основной маршрут — недвижимость, есть и финансовые опции. Цифры актуальны на июль 2026.

Купленное жильё нельзя сдавать посуточно: за нарушение предусмотрен штраф €50 000. Сдавать в долгосрочную аренду разрешено.

Сколько это стоит

Сумма инвестиции — основа бюджета. Сверх неё идут обязательные платежи: государственные пошлины за рассмотрение заявления и выпуск карт, а при покупке недвижимости ещё налог на переход права, услуги нотариуса, регистрация сделки и сопровождение юриста. Их размер зависит от объекта и состава семьи. Точный расчёт под вашу семью сделаем на бесплатной консультации.

Что даёт статус — и чего не даёт

Главное преимущество программы: требования проживания нет, статус сохраняется, даже если вы не приезжаете в Грецию. При этом жить в стране можно постоянно. ВНЖ открывает доступ к образованию и медицине, а по Шенгену позволяет свободно путешествовать до 90 дней в любые полгода.

Чего статус не даёт, так это права работать по найму в Греции, включая фриланс на греческих клиентов. Разрешено владеть бизнесом, входить в совет директоров без исполнительной роли, работать удалённо на иностранного работодателя и получать доход от долгосрочной аренды.

Гражданство возможно через 7 лет, но потребует фактического проживания от 183 дней в году, греческого налогового резидентства, подтверждённого дохода и экзамена: язык на уровне B1 плюс тест по истории и культуре страны. Формула «можно не жить» для паспорта не работает.

Кого можно включить в заявку

Основной заявитель — совершеннолетний гражданин страны вне ЕС с чистой криминальной историей. Деньги должны прийти из-за рубежа банковским переводом с прозрачным происхождением. В одно заявление входят:

• супруг или супруга;
• дети до 21 года, не состоящие в браке;
• родители заявителя и родители супруга — без подтверждения финансовой зависимости и без ограничения по возрасту.

Сумма инвестиции от количества членов семьи не растёт. Каждому, включая детей, нужна медицинская страховка греческого покрытия и личная сдача биометрии в Греции.

Для граждан ряда стран возможность подачи ограничена — уточните на консультации: подскажем, можете ли вы подаваться, и сразу предложим альтернативы.

Как проходит процесс

1. Подготовка — 1–2 недели: доверенность греческому юристу, налоговый номер, счёт в греческом банке.
2. Выбор объекта и проверка — 2–8 недель: титул, обременения, соответствие порогу зоны. Проверку организуем вместе с независимым юристом.
3. Сделка — 2–6 недель: нотариальный договор, оплата из-за рубежа, регистрация в земельном реестре.
4. Подача заявления онлайн. Сразу выдаётся временное подтверждение на год: оно позволяет законно находиться в Греции, но путешествовать по Шенгену можно только с готовой картой.
5. Биометрия в Греции — лично для всех членов семьи.
6. Решение и карта. По действующим правилам полный пакет документов рассматривается до 90 дней.

Реалистичный горизонт «от покупки до карты» в подготовленном кейсе — 4–6 месяцев.

Налоги

Сама виза налогового резидентства не создаёт: налоговым резидентом становится человек, который проживает в стране не менее 183 дней в году. Владельцу жилья нужно закладывать ежегодный налог на недвижимость, он зависит от зоны и характеристик объекта. Доход от долгосрочной аренды облагается по прогрессивной шкале от 15% до 45%. Для тех, кто реально переезжает и имеет крупные зарубежные доходы, действует специальный режим: фиксированный налог €100 000 в год на весь зарубежный доход сроком до 15 лет — подходит ли он вам, посчитаем на консультации. Важно понимать: греческий ВНЖ не освобождает от налоговых обязательств в стране фактического проживания.

Минусы и риски

1. Вход в Афины подорожал. После реформы 2024 года порог в столице, Салониках и на популярных островах составляет €800 000; бюджетный вход остался в регионах и в особых категориях объектов.
2. Реклама «золотой визы» дешевле легального минимума строится на серых схемах и приводит к проверкам происхождения средств. Мы работаем только с маршрутами, прописанными в законе.
3. Рынок недвижимости требует проверки. Встречаются завышенные цены для иностранных покупателей и объекты с проблемным титулом. Поэтому в сделке участвует независимый юрист, а не представитель продавца.
4. Доходность ограничена: купленное жильё сдаётся только в долгосрочную аренду.
5. Работать по найму в Греции нельзя. Если кто-то в семье планирует местную карьеру, потребуется другой тип визы.
6. Общий тренд. Евросоюз в последние годы пересматривает отношение к инвестиционным программам, и это касается всех стран, не только Греции. Свою программу Греция не закрывает, а перестраивает.

Кому подходит — и кому нет

Подходит: тем, кому нужен запасной вариант в ЕС без обязанности переезжать; семьям с пассивным доходом или удалённой работой на зарубежного работодателя; тем, кто хочет включить в статус родителей обеих сторон; инвесторам, готовым к долгосрочной аренде.

Не подходит: планирующим работать по найму в Греции; рассчитывающим на быстрый паспорт ЕС без переезда; тем, кому при ограниченном бюджете важен именно центр Афин.

Что дальше

Если хотите примерить программу на свою семью — с её составом, бюджетом и целями, — запишитесь на бесплатную консультацию Migronis: migronis.com/consultation. Разберём ваш кейс и скажем прямо, подходит ли вам греческая золотая виза или лучше смотреть альтернативы.