Эта колонка была ранее опубликована на портале ImiDaily на английском языке. На сайте The Portugal News вы также можете прочитать более детальный разбор ситуации от Анатолия Летаева.
Португалия борется с жилищным кризисом. Средняя цена на покупку недвижимости выросла на 13,5% в одном только третьем квартале 2022 года. Многие жители страны не могут позволить себе купить квартиру или дом при текущих ценах. Особенно страдают семьи с низким доходом, и это значительная часть населения — ведь более половины португальских рабочих зарабатывают менее €1000 в месяц.
Для решения проблемы в феврале правительство представило проект закона "Mais Habitação", в котором предлагалось закрыть программу "Золотая виза". По словам премьер-министра Антониу Кошты, инвесторы, покупающие недвижимость, не создают рабочих мест и способствуют жилищному кризису. Первоначальная версия законопроекта предполагала, что уже выданные "Золотые визы" нельзя будет продлить, а новые заявки не будут рассматриваться, хотя официально программа еще не прекращена. Это вызвало вопросы относительно конституционности действий правительства. В апреле была обнорадована финальная редакция законопроекта, в которой он будет обсуждаться в парламенте. Обновленная версия гораздо более мягкая и не предлагает никаких ретроактивных мер. Ожидается, что уже выданные "Золотые визы" и поданные заявки будут рассматриваться как особый тип предпринимательской визы D2. Это позволит владельцам виз продлевать ВНЖ на старых условиях, которые устанавливали семидневный минимальный срок пребывания в стране в год. Однако возможности инвестировать в недвижимость больше не будет.
Но действительно ли обладатели "Золотой визы" несут ответственность за жилищный кризис? Давайте посмотрим на статистику.
Сколько "Золотых виз" было выдано, и сколько иностранные инвесторы вложили в португальскую недвижимость?
По состоянию на февраль 2023 года, всего было выдано 11 758 "Золотых виз", а также 19 171 вид на жительство для членов семьи инвесторов. 10 755 "Золотых виз" были получены через покупку недвижимости на общую сумму €6 118 млрд из общего объема инвестиций в размере €6 852 млрд.
Сколько недвижимости они купили?
Используя данные из отчетов Национального статистического института (INE) о строительстве и продаже жилой недвижимости, мы можем подсчитать, что обладатели "Золотых виз" приобрели примерно 0,76% из 1 174 000 объектов жилой недвижимости, проданных с момента запуска программы до конца 2021 года, когда был выпущен последний отчет. Очевидно, что такой объем не мог повлиять на цены на недвижимость по всей стране.
Какую недвижимость покупают иностранные инвесторы?
Если мы разделим общий объем инвестиций, сделанных обладателями "Золотой визы" в недвижимость, на количество "Золотых виз", выданных через покупку недвижимости, мы увидим, что средняя стоимость объектов, которые риобретали, инвесторы, – €568 863. Будем реалистами — недвижимость в этом ценовом диапазоне не та, что сейчас в дефиците на португальском рынке жалья. А если речь идет о покупке многоквартирного дома под сдачу, то такие объекты уже находятся на рынке аренды.
Если вы хотите узнать больше о жилищном кризисе в Португалии и его причинах, рекомендую почитать наш лонгрид на сайте Portugal News. В этом тексте мы собрали много интересной и важной статистики, а также поговорили с крупнейшими экспертами о том, как именно иностранные инвесторы могут помочь преодолеть кризис.
Наш лонгрид: тут
Что же на самом деле провоцирует рост цен на недвижимость?
Эксперты связывают нехватку доступного жилья с различными факторами, в том числе с быстро растущим туристическим и миграционым потоками, медленными темпами строительства и нехваткой социального жилья.
Индустрия туризма в Португалии находится на подъеме: в 2019 году в страну приехало 26 млн туристов. Сейчас этот сектор быстро восстанавливается после ограничений, связанных с пандемией. Исследование, проведенное Школой экономики и менеджмента Университета Порту, показало, что перевод недвижимости из жилого сектора в туристической приводит к резкому росту цен на жилье и существенно сокращает количество жилья, доступного для долгосрочной аренды и покупки.
Кроме того, в Португалии быстро растет приток иммигрантов. Их количество в 2022 году достигло 752 252 человек. Обладатели "Золотой визы" составляют 0,38% от этого числа. При этом люди, переезжающие по другим визовым программам, часто ищут более доступные варианты жилья, что приводит к усилению конкуренции на рынке.
Еще один важный фактор – нехватка социального жилья. Социальное жилье составляет всего 2% всего государственного жилья в стране, в отличие от других еровпейских городов, где его объем гораздо больше. Например, в Вене на социальной жилье приходится 60% всего жилого фонда. Отсутствие соцжилья напрямую влияет на самые уязвимые группы населения.
Также не стоит забывать о влиянии пандемии COVID-19, которая усугубила глобальную нехватку жилья из-за задержек в реализации строительных проектов.
Вместо того, чтобы запрещать иностранные инвестиции в недвижимость, правительство могло бы использовать их для решения проблемы нехватки жилья.
Как можно использовать иностранные инвестиции для борьбы с кризисом?
Пожертвования в национальный фонд. Португалия могла бы адаптировать систему, которой успешно пользуются страны Карибской пятерки, где инвесторы делают невозвратный взнос в национальный фонд в обмен на вид на жительство или гражданство. Если половина прошлогодних претендентов на португальскую "Золотую визу" выбрала получить ВНЖ через пожертвование в разумные €100 000 евро, Португалия получила бы €64 млн. Эти деньги можно было бы использовано для строительства примерно 325 203 квадратных метров социального или доступного жилья.
Ремонт заброшенного жилья. В Лиссабоне 25 999 зданий заброшены. Это около 15% всех жилых домов города. Инвесторам может быть предоставлена возможность купить и отремонтировать некоторые из этих зданий с обязательством превратить их в гостиницы или социальное жилье. В качестве альтернативы инвесторы могут отремонтировать дома и сдать их в аренду с установленными властями лимитами арендной платы в обмен на вид на жительство и налоговые льготы на доход от аренды.
Строительство новостроек под аренду. Создание возможности для прямых инвестиций в строительство домов для сдачи в аренду могло бы стимулировать темпы строительства и помочь решить жилищный вопрос за короткий период времени.
Инвестиции в коммерческую недвижимость. Ограничение иностранных инвесторов покупкой только коммерческой недвижимости в рамках программы "Золотой визы" может привлечь деньги в экономику и создать рабочие места, а также снизит нагрузку на рынок туристического жилья (инвестиции в отельный бизнес).
Что касается опасений по поводу отмывания денег, высказанных властями, то решить этот вопрос можно, введя ограничения на участие в программе для граждан определенных стран или организовав более строгий процесс проверки, подобный тому, которым пользуется Мальта.
Модифицированная программа "Золотой визы" с различными вариантами инвестиций в недвижимость может увеличить количество доступного жилья на рынке, оставаясь выгодной для инвесторов. Есть успешные примеры других стран, которые португальские власти могли бы использовать в качестве ориентира.
Полный запрет на получение ВНЖ через инвестиции в недвижимость сделает Португалию менее привлекательной для коммерческих инвестиций. Это может привести к упущенной возможности решить жилищный кризис и вместо этого создать новые проблемы. Вместо того, чтобы обвинять иностранных инвесторов в кризисе, "Золотую визу" можно использовать для стимулирования инвестиций в строительство и гостиничный бизнес или создавать различные программы пожертвований. Пока закон не принят, еще есть время выбрать взаимовыгодное решение.
