Ця колонка була вперше опублікована на ImiDaily. Ви також можете прочитати статтю Анатолія Лєтаєва на цю ж тему з детальною статистикою на The Portugal News.
Португалія бореться з житловою кризою. Тільки за третій квартал 2022 року середня ціна купівлі нерухомості зросла на 13,5%. Багато людей в країні не можуть дозволити собі купити квартиру або будинок за нинішніми цінами. Особливо страждають сім'ї з низькими доходами, а це значна частина населення - адже більше половини португальських робітників заробляють менше 1000 євро на місяць.
У лютому уряд представив проект закону "Mais Habitação" для вирішення цієї проблеми, який передбачає припинення дії програми "Золота віза". За словами прем'єр-міністра Антоніу Кошти, інвестори, які купують нерухомість, не створюють робочих місць і сприяють житловій кризі. Початкова версія законопроекту передбачала, що вже видані візи не можуть бути поновлені, а нові заяви не будуть розглядатися, хоча програма ще не була офіційно припинена. Це викликало занепокоєння щодо конституційності дій уряду. Минулої п'ятниці була опублікована остаточна редакція законопроекту, яка тепер буде обговорюватися в парламенті. Оновлена версія є набагато менш екстремальною і не пропонує жодних ретроактивних заходів. Очікується, що вже видані та подані на отримання візи будуть видаватися як спеціальний тип D2, що дозволить власникам існуючих віз продовжити свої дозволи та зберегти правило семи днів на рік. Однак можливість інвестувати в нерухомість більше не буде доступною.
Але чи справді власники "золотих віз" є винуватцями житлової кризи? Давайте зануримося в статистику.
Скільки золотих віз було видано і скільки іноземні інвестори вклали в португальську нерухомість?
Станом на лютий 2023 року було видано 11 758 Золотих віз, а також 19 171 посвідку на проживання для членів сім'ї. 10 755 золотих віз було надано на підставі купівлі нерухомості, а в нерухомість було інвестовано 6 118 млрд євро із загального обсягу інвестицій у 6 852 млрд євро.
Скільки нерухомості було придбано?
Використовуючи дані зі звітів Національного інституту статистики (INE) про будівництво та житло, ми можемо підрахувати, що інвестори Золотої візи придбали приблизно 0,76% з 1 174 000 одиниць нерухомості, проданих з моменту запуску візи до кінця 2021 року, згідно з останнім звітом. Цілком очевидно, що така кількість потенційно не могла підняти ціни на всю країну до небес.
Яку ж нерухомість купують?
Якщо ми порахуємо цифри і розділимо загальну суму інвестицій, вкладених у нерухомість власниками Золотих віз, на кількість виданих Золотих віз для купівлі нерухомості, то отримаємо середню вартість однієї покупки нерухомості учасниками програми в розмірі 568 863 євро. Але давайте будемо реалістами - нерухомість у цьому ціновому діапазоні не є дефіцитною на португальському ринку нерухомості. А якщо ми говоримо про купівлю кількох об'єктів для здачі в оренду, то, швидше за все, ці об'єкти вже є на ринку оренди.
Якщо вас цікавить більш детальна статистика, ознайомтеся з нашою статтею на Portugal News. У цьому великому матеріалі ми зібрали всю важливу інформацію про ринок і "Золоті візи", а також провели глибокий аналіз цих цифр і ситуації на ринку разом з провідними експертами галузі.
Наша стаття: тут
Що насправді спричиняє зростання цін на нерухомість?
Експерти пов'язують дефіцит доступного житла з різними факторами, серед яких бурхливий розвиток туристичної галузі, високий імміграційний потік і брак соціального житла. Ось кілька цікавих цифр.
Туристична індустрія в Португалії перебуває на підйомі: у 2019 році її відвідали понад 26 мільйонів іноземних туристів. Зараз сектор швидко відновлюється після пандемічних обмежень. Дослідження, проведене Школою економіки та менеджменту Університету Порту, показало, що переорієнтація нерухомості з житлового сектору в туристичний призводить до різкого зростання цін на житло та значно зменшує кількість житла, доступного для довгострокової оренди та купівлі.
Крім того, в Португалії спостерігається зростання кількості іммігрантів, яка у 2022 році сягнула 752 252 осіб. Хоча кількість власників Золотої візи становить незначні 0,38% від усіх іммігрантів минулого року, люди, які приїжджають за іншими візовими програмами, часто шукають більш доступні варіанти житла, що призводить до посилення конкуренції на ринку.
Нестача соціального житла також є критичним аспектом. Соціальне житло становить лише 2% від усього державного житла в країні, на відміну від інших європейських міст, де воно набагато більше. У Відні, наприклад, соціальне житло становить 60% від загального житлового фонду. Нестача соціального житла безпосередньо впливає на найбільш вразливі верстви населення.
Також не забуваймо про вплив пандемії COVID-19, яка загострила глобальний дефіцит житла, спричинивши зростання цін на землю та затримки в реалізації будівельних проєктів.
Замість того, щоб забороняти іноземні інвестиції в нерухомість, уряд міг би використати їх для вирішення проблеми дефіциту житла.
Як можна використати іноземні інвестиції для боротьби з кризою?
Пожертви до національного фонду. Португалія могла б прийняти подібний варіант інвестування, як країни Карибської п'ятірки, де інвестори роблять внески до національного фонду розвитку в обмін на дозвіл на проживання або громадянство. Якщо половина минулорічних заявників на отримання португальської "Золотої візи" оберуть варіант пожертвування на розумному рівні 250 000 євро, країна може отримати 160 мільйонів євро до свого бюджету. Ці кошти можна було б використати для будівництва приблизно 325 203 квадратних метрів житла для соціальної або доступної оренди.
Ремонт покинутих будинків. У Лісабоні 25 999 будинків не заселені, що становить близько 15% всього міського житла. Інвесторам можна було б надати можливість купити і відремонтувати деякі з цих будинків із зобов'язанням перетворити їх на готелі або соціальне житло. Або ж інвестори могли б відремонтувати будинки і здавати їх в оренду з встановленими владою граничними цінами в обмін на посвідки на проживання та податкові пільги на дохід від оренди.
Будівництво нових будинків для здачі в оренду. Створення можливості для прямих інвестицій у будівництво будинків для здачі в оренду могло б створити справжню індустрію будівництва для здачі в оренду, яка могла б допомогти вирішити житлову кризу в Португалії за короткий проміжок часу.
Інвестиції в комерційну нерухомість. Обмеження іноземних інвесторів на купівлю лише комерційної нерухомості за програмою "Золота віза" могло б залучити гроші в економіку і створити робочі місця, а також зменшити тиск на ринок розміщення туристів (інвестиції в готелі).
Що стосується занепокоєння щодо відмивання грошей, висловленого владою, то для мінімізації ризику можна було б ввести обмеження для власників паспортів з певних країн або запровадити більш суворий процес перевірки на відповідність вимогам, подібний до процедур, що діють на Мальті.
Таким чином, модифікована програма "Золота віза" з різними варіантами інвестування в нерухомість може збільшити пропозицію житла, забезпечити безпеку з точки зору держави і зберегти прибутковість для інвесторів. Існують успішні приклади в інших країнах, на які португальська влада могла б орієнтуватися.
Повна заборона реальних інвестицій зробить Португалію менш привабливою для комерційних інвестицій. Це може призвести до того, що буде втрачена можливість вирішити житлову кризу в Португалії, а натомість будуть створені нові проблеми. Замість того, щоб звинувачувати іноземних інвесторів у кризі, "Золота віза" може бути використана для заохочення інвестицій у будівництво та готельний бізнес або для створення різних благодійних програм. До прийняття закону ще є час, щоб обрати взаємовигідне рішення.
