Инвестиции в недвижимость в Афинах: во что вложить пол-миллиона

Экономика Греции демонстрирует устойчивый рост. Это стимулирует повышение спроса на жильё и он на данный момент превышает предложение. Например, в греческом Пирее во втором квартале 2024 года цены на недвижимость выросли на 28,9% - на продажу и на 14,3% - на аренду. Таким образом сейчас 1 м² в Пирее стоит €2 470. Ещё один фактор, значительно влияющий на ситуацию с недвижимостью - государственная программа инвестиционной миграции. Инвесторы спешат приобрести недвижимость и получить "Золотую визу" Греции до повышения стоимости в сентябре 2024 года.

Лучшие районы для покупки

Неринга Булакиене, эксперт Migronis по недвижимости и европейским Золотым визам, говорит, что большинство желающих получить греческий ВНЖ через инвестиции в недвижимость рассматривают в первую очередь Афины. Хотя и другие города Греции обладают не меньшей инвестиционной привлекательностью, как, например, Перея, которая имеет очень большой потенциал роста и хорошее расположение. Всё же для начала рассмотрим Афины и их пригород.

В 2023 году минимальный размер инвестиций в некоторых районах Афин повысился до €500 000. Новые правила затронули наиболее популярные среди туристов районы, включая центральные Афины и некоторые прилегающие муниципалитеты. Однако, по словам Александра Варнаваса, управляющего партнера Varnavas Law Firm 1978, в районах, о которых идет речь, и до обновления правил было сложно найти недвижимость дешевле €400 000–500 000.

Эксперты не рекомендуют покупать инвестиционную недвижимость в особо старых кварталах в историческом центре Афин вокруг Акрополя. Цены на аренду в этом районе высокие, но дома часто старые и ненадежные. Они будут нуждаться в частом ремонте, например, в замене труб. Кроме того, заработать на приросте капитала будет сложно, так как недвижимость здесь будет в дальнейшем очень трудно продать.

В какие же районы Афин лучше всего инвестировать?

Центр

Паграти — один из самых стильных и модных районов в центре Афин, расположенный недалеко от большинства городских достопримечательностей. Паграти включен в список 50 самых крутых районов мира по версии журнала Times Out. Здесь вы можете найти множество баров, изысканных ресторанов, закусочных и этнических магазинов, говорит Крис Лепениотис, эксперт по недвижимости в D&A Invest.

Недвижимость в этом районе в последнее время дорожает. Особенно это заметно по объектам, подходящим для краткосрочной аренды. Здесь уже нельзя найти хорошую недвижимость в ценовом диапазоне текущих минимальных требований для "Золотой визы", цены выросли до €500 000, а с сентября поднимутся до €800 000.

Однако Лепениотис обращает внимание на то, что в Паграти трудно найти новые объекты или недвижимость высокого класса, поскольку большинство зданий в этом районе построено в 1960-х -1980-х годах.

Петралона – район вокруг холма рядом с Акрополем – быстро набирает популярность, поблизости есть два университета. Недвижимость здесь не очень привлекательна внешне, потому что Петралона, как и большая часть Афин, была построена между 60-ми и 70-ми годами, но с точки зрения вложений это не проблема. "Это отличный вариант, если вы хотите инвестировать в жилье среднего класса", — говорит Крис Лепениотис.

Гази – небольшой район недалеко от исторического центра Афин. Его название в прямом смысле означает "газ" – раньше здесь был огромный завод, поставлявший газ в Афины. Район был построен перед Олимпийскими играми 2004 года. По словам Криса Лепениотиса, это был "своего рода неудачный эксперимент", потому что "Гази так и не превратился в настоящий жилой район с супермаркетами, аптеками и другой инфраструктурой". Сегодня Гази — место с активной ночной жизнью и культурными мероприятиями, излюбленная точка афинян для вечеринок. На протяжении последних десяти лет центральная площадь Гази – Мекка клубной жизни греческой столицы.

Гази — яркий пример эксплуатации невежества туристов, добавляет Лепениотис. Недвижимость в этом районе приносит приличный доход, потому что когда туристы ищут жилье на Airbnb, они видят только то, насколько близко расположен Гази к центру. При этом Гази — безопасный район и может подойти тем, кто любит вечеринки и может оценить его урбанистическую эстетику и атмосферу. Но, отмечает Лепениотис, это место не очень подходит для семей с детьми.

Юг

Чем южнее и ближе к морю вы смотрите недвижимость, тем выше цены. В южных районах также много новостроек, в том числе элитных, которых вы не найдете в центре города с преимущественно старой застройкой.

По словам Лепениотиса, строительство роскошных апартаментов началось в Афинах всего несколько лет назад, поэтому спрос сейчас существенно превышает предложение. Именно поэтому назвать среднюю цену на такую недвижимость не получится: стоимость квадратного метра в домах высокого класса может значительно отличаться. Есть более старые здания, а есть совсем новые, построенные специально для иностранных инвесторов, которые хотят получить гораздо более высокое качество застройки, отделки и услуг, чем то, что было традиционно доступно в Афинах. В домах, соответствующих этим требованиям, стоимость квадратного метра может достигать €10 000.

Палео Фалиро – шикарный и дорогой район прямо у моря и марины Флисвос, с множеством ресторанов и кафе. Это самый ближайший к центру южный район Афин, и одно из мест, где недвижимость продается быстро. Стоимость квартиры в новостройке с видом на море начинается от €7000 за квадратный метр.

Приведем несколько примеров элитной недвижимости в этом районе. Двухэтажный пентхаус в новостройке в Палео Фалиро площадью 345 кв. м можно купить примерно за €2,5 млн. А квартира с тремя спальнями, тремя ванными комнатами и исключительным видом из окна может стоить около €925 000. Сдавать такую квартиру можно за €2 200 в месяц без мебели. На квартире с двумя спальнями можно зарабатывать €1300 в месяц на долгосрочной аренде.

Лепениотис предупреждает, что этот тип элитной недвижимости — не лучший вариант для краткосрочной сдачи в аренду, поскольку он будет приносить доход только в летнее время. В долгосрочной перспективе, по его словам, рынок также ограничен, так как большинство предпочитают покупать такую ​​недвижимость в ипотеку и платить банку, а не арендовать ее.

Несмотря на эти детали, инвестировать в Палео Фалиро выгодно. Вся афинская недвижимость у моря продолжает расти в цене, а возможности для новых девелоперских проектов довольно ограничены: "Это хороший вариант для долгосрочных инвестиций или если вы хотите жить здесь. И это отличное место".

Алимос соседствует с Палео Фалиро, но здесь сложнее найти новостройки по цене от €7000 за квадратный метр. С другой стороны район граничит с Эллиниконом – местом, которое раньше было аэропортом, а сейчас является самым амбициозным градостроительным проектом в Афинах. Здесь будет большой парк, жилые дома, отели, магазины, пристань для яхт и 31 миля пешеходных и велосипедных дорожек. Строительство должно завершиться в 2026 году.

Саввас Мина, директор строительной компании Zafido, прогнозирует, что открытие Эллиникона поднимет цены на недвижимость во всем Алимосе до стартовой цены в €8000 за квадратный метр.

Глифада – пригород на побережье к югу от Афин, расположенный рядом с Эллиниконом. Это перспективный район, который очень популярен среди эмигрантов. По словам Лепениотиса, Глифада — преимущественно зеленое, тихое и безопасное место, где предпочитают жить семьи с детьми. В этом районе нет метро, поскольку тут предпочитают пользоваться автомобилями. Дорога до центра города на машине занимает около 25 минут.

В Глифаде вы можете выбирать между новостройками и более старыми зданиями, построенными в 1990-х и 2000-х годах, – предложений в обеих категориях достаточно. Этот район подпадает под новые минимальные инвестиционные требования. За €500 000, для получения "Золотой визы", вы можете купить здесь квартиру площадью 80 квадратных метров с двумя спальнями и одной ванной в здании 2010-х годов, с собственной кладовой и парковочным местом.

"Все мои клиенты, ищущие недвижимость рядом с пляжем, в первую очередь спрашивают о Глифаде, потому что это место все знают, но чаще всего они в итоге вкладывают деньги в другое место", — говорит Крис Лепениотис.

Читайте также: Что нужно знать, чтобы получить греческую "Золотую визу" и зарабатывать на Airbnb

Как инвестировать

В Греции нет общих листингов объектов недвижимости, выставленных на продажу. Существуют частные сайты с объявлениями, но там часто показаны нереалистичные цены. Поскольку рынок недвижимости в Греции не регулируется, продавать ее может любой желающий любым удобным ему способом. Это значит, что вы можете получить предложения о покупке квартиры от таксистов и даже от продавцов в сувенирных лавках. Однако Лепениотис рекомендует нанять для поиска подходящего объекта профессионала.

По словам Савваса Мины, директора строительной компании Zafido, большинство инвесторов покупают недвижимость на стадии проекта или на начальном этапе строительства, что позволяет им сэкономить. Он поясняет, что к моменту окончания строительства стоимость недвижимости вырастает. Zafido в настоящее время имеет более 35 проектов и строящихся объектов и около 20 готовых зданий в Афинах. Большинство из них — включая те, что пока существуют только на бумаге— уже распроданы. Мина отмечает, что большинство покупателей – инвесторы, которые хотят получить "Золотую визу". В управлении компании также находятся 800 квартир по всему городу, которые Zafido сдает в аренду от лица своих клиентов, и все они в данный момент сданы. Так что можно с уверенностью утверждать, что спрос на недвижимость в греческой столице высокий.

На какие цены можно рассчитывать, покупая квартиру до реализации проекта? Однокомнатная квартира Zafido в Глифаде на стадии строительства будет стоить от €300 000 до €350 000 евро. В Алимосе цена на ту же недвижимость будет выше, около €400 000 евро. А пентхаус с одной спальней и террасой на крыше в том же районе обойдется в €650 000.

По словам Савваса Мины, самое выгодное, что вы можете приобрести за инвестиции в €250 000 недалеко у моря — это недвижимость на стадии проекта. Однако многие агенты, продающие готовые объекты на вторичном рынке, с ним не согласятся. По опыту клиентов Migronis, по этой цене все еще можно найти отремонтированные квартиры на рынке вторичного жилья в хорошем районе.

Чтобы подать заявку на получение "Золотой визы", инвестор должен оплатить полную стоимость недвижимости, но при покупке на этапе проекта или строительства инвестор платит всю сумму юристу, а не строительной компании. Затем юрист делает поэтапные выплаты строительной компании от имени клиента.

Налоги

Инвестиции в рамках программы "Золотой визы" не влияют на налоги инвестора в других странах, но создают налоговые обязательства внутри Греции. В частности, нужно будет проплачивать налог на имущество, который составляет 0,1-0,2% от стоимости объекта недвижимости. По словам Александра Варнаваса, управляющего партнера Varnavas Law Firm 1978, для недвижимости стоимостью €250 000 налоги будут составлять около €250 в год.

Также применяются налоги на передачу имущества в размере 3% при первоначальной покупке недвижимости. На новую недвижимость также распространяется НДС, но власти временно приостановили его действие.

Существует также налог на прибыль, полученную от собственности. Если владельцы сдают недвижимость в аренду, им нужно платить подоходный налог с дохода от аренды, который составляет 15% за первые €12 000 и 35% после этого. Варнавас говорит, что для квартиры стоимостью €250 000 евро подоходный налог не должен превышать €12 000–15 000 евро в год. Супруги могут совместно покупать недвижимость и делить налоги, что может быть выгодно для более дорогой недвижимости. Например, собственники, разделяющие бремя налогов, могут получить доход от квартиры, зарабатывая €2000 в месяц.

Доходность

В Греции можно сдать недвижимость без мебели и техники на длительный срок. Крис Лепениотис говорит, что при таком сценарии инвесторы могут рассчитывать на годовую доходность в 3%. Обустроив квартиру бытовой техникой, такой как плита, холодильник и кондиционер или добавив дополнительное парковочное место, может увеличить доходность до 4%. А если инвестировать в жилье более высокого класса, можно получить даже 5%.

Изменения в условиях "Золотой визы"

В 2022 году Парламент Греции одобрил планы страны по увеличению минимальной суммы инвестиций до €500 000. Новые правила распространяются на 36 районов страны и уже вступили в силу.

Однако инвесторы, приобретающие недвижимость в некоторых других муниципалитетах и ​​успевшие внести 10% стоимости недвижимости в качестве депозита до 31 августа 2024 года, смогут закрыть свои контракты до 31 декабря 2024 года и подать заявление на ВНЖ по схеме, которая требует минимальных инвестиций - €250 000.

Инвесторы, которые уже выплатили свой депозит, будут иметь возможность заменить первоначальную собственность на другую и по-прежнему подавать заявку с инвестициями от €250 000 при условии, что они завершат сделку до окончания переходного периода.

Согласно новым правилам, для получения "Золотой визы" необходимо приобрести один объект недвижимости. В случае совместного владения имуществом минимальная стоимость доли собственности претендента на "Золотую визу" должна составлять €500 000 и также относиться к одному имуществу.

Однако если вы еще не готовы инвестировать минимум €500 000 евро в покупку недвижимости, помните, что в ближайший месяц Греция по-прежнему предлагает самый дешевый вариант инвестирования в недвижимость для получения европейского вида на жительство. Учитывая время, необходимое для поиска надежной инвестиционной возможности и подготовки документов для программы, потенциальные инвесторы должны принять решение как можно скорее.

"Золотая виза" позволяет не только получить вид на жительство, но и позднее претендовать на греческое гражданство при условии проживания в стране. Чтобы принять участие, инвестор должен иметь чистую историю судимостей, доступный капитал и доказательство того, как он был заработан.