Франс и Джордан переехали в Грецию из ЮАР три года назад и купили небольшую виллу в популярном туристическом месте. Благодаря преимуществам греческой "Золотой визы", они могут свободно путешествовать по Европе, зарабатывая на сдаче своего дома в аренду.
Порто Хели – место мечты многих путешественников, приезжающих в Грецию. Расположенный на восточной стороне Пелопоннеса, этот регион дарит туристам прекрасные пляжи, уединенные бухты и уютные семейные рестораны, где готовят только что выловленную рыбу и другие свежие местные морепродукты. Здесь также есть современная марина для любителей яхт.
До переезда в Грецию Франс и Джордан несколько лет провели в Таиланде. Задуматься о получении европейского вида на жительство их подтолкнула любовь к путешествиям: как граждане Южно-Африканской республики они не имели свободного доступа в Шенгенскую зону. Пара выбрала греческую программу "Золотой визы", которая дает один из самых экономически эффективных инвестиционных видов на жительство в ЕС и не требует от инвесторов постоянного проживания в стране. Другими весомыми аргументами для супругов стали "приятный жаркий климат" и юридическое признание однополых союзов в Греции.
Франс и Джордан купили дом с тремя спальнями недалеко от моря и центральной части города. "Изначально мы не собирались сразу переезжать сюда, мы просто хотели сдавать дом на Airbnb в течение первых нескольких лет, но потом случился COVID", — рассказывает Джордан. В результате они решили остаться в Порто Хели и сдавать виллу в туристический сезон, когда сами отправляются в путешествие.
Удобное расположение Порто Хели позволяет им раз в месяц ездить в Афины, которые находятся в 2,5 часах езды на машине, чтобы пользоваться преимуществами большого города, например, ходить на выставки и в модные рестораны. Также Джордан и Франс любят исследовать побережье на лодке, которую сейчас арендуют. В будущем, они планируют купить собственную яхту: "Пока мы арендуем лодку, но мы знаем, что когда вы живете в Греции, нужно обязательно иметь свою, – это часть местного образа жизни".
Туристический сезон в Порто Хели очень длинный: с апреля до конца сентября. На эти месяцы владельцы обычно сдают свою виллу в аренду, а сами вместе с двумя собаками отправляются на автофургоне под названием "Белла" исследовать другие страны Европы. В высокий сезон дом сдается за €300 за ночь, в остальное время года – за €250. Для тех, кто останавливается надолго, есть скидка. "Да, сдавая свой дом на Airbnb, вы открываете его для посторонних. Но так оно и есть. Мы не слишком переживаем на этот счет", – говорит Джордан .
Этим летом супруги начали сдавать еще одну недвижимость — глэмпинг, расположенный всего в километре от их дома, в шаговой доступности от пляжей, но в тихом месте, где гости могут насладиться отдыхом в максимальном уединении. В глэмпинге есть два эксклюзивных места для кемпинга – каждое с террасой и собственной ванной комнатой. Они назвали это место лагерем отдыха Кляйн Кару. "Кляйн Кару — красивая часть Южной Африки, наша любимая часть. У нас там был дом, где мы проводили выходные. Нам не хватает этой части мира, поэтому мы привезли ее сюда", – делится Джордан.
В дальнейшем они планируют расширить глэмпинг. Кроме того, супруги рассматривают возможность инвестировать в еще одну виллу, так как Порто Хели становится все более популярным среди туристов. Свой нынешний дом они купили три года назад за €275 000, и сейчас его можно продать минимум за €325 000. Для Франса и Джордана это была неплохая инвестиция, учитывая то, что им потребовалось сделать лишь незначительный ремонт. Но Франс говорит, что деньги — не главный плюс всей сделки: "Это образ жизни. Это то, что мы любим".
5 советов для тех, кто хочет инвестировать в недвижимость и сдавать ее на Airbnb
Франс и Джордан начали зарабатывать на сдаче недвижимости в 2000-х годах, когда заметили растущий спрос на квартиры для краткосрочной аренды в Кейптауне. В какой-то момент их компания по аренде недвижимости в ЮАР одновременно управляла более чем сотней апартаментов с собственной кухней. Сейчас они дистанционно управляют своей компанией. Кроме того, у пары есть опыт инвестирования в недвижимость в Таиланде.
Учитывая свой более чем 20-летний опыт в этой области, Франс и Джордан делятся главными рекомендациями для начинающих инвесторов в туристическую недвижимость:
- Выберите подходящее место. Это первый и самый главный пункт. Не стоит недооценивать важность расположения объекта в выбранной локации. Посмотрите на районы, куда инвестируют крупные компании и где открываются новые отели. Если вам нужно выбрать между двумя похожими объектами, выберите тот, что имеет лучший вид на море или какие-либо другие особенности, которые могут сделать его более уникальным и желанным. Даже если вам придется в начале вложить немного больше, в конечном итоге эти затраты окупятся.
- Следите за рынком. Не назначайте цену в отрыве от рынка. Нет смысла устанавливать цену в €400 евро за ночь, когда в округе полно подобных вариантов за €300. У вашего объекта будет мало броней даже в разгар сезона. Изучите другие предложения на рынке и выставьте цену, которая обеспечит вам высокую заполняемость и соответственно больший доход.
- Найдите хорошую управляющую компанию. Сдача в аренду может показаться легкой работой, но на самом деле это требует много времени, если брать в расчет все процессы: от маркетинга до управления бронями. Если вы хотите, чтобы ваши гости остались довольны, лучше работать с профессионалами.
- Помните, что Airbnb — это здорово, но это не единственный источник сдачи недвижимости в аренду. Продвигайте свое предложение на разных платформах. Среди самых крупных — Booking.com, Vrbo, Homestay и другие. Всегда лучше присутствовать как минимум на одном из них в дополнение к Airbnb. Но имейте в виду, что вам придется платить платформам-посредникам около 15% за каждое бронирование.
- Сделайте свою собственность уникальной. Люди думают, что чтобы начать, им нужно всего лишь купить недвижимость и потратить минимальную сумму на кухонную утварь, кровать и несколько стульев. Но все эти типично и дешево обставленные квартиры выглядят одинаково. Потратьте чуть больше денег и сделайте свое предложение уникальным. Также стоит вложиться в профессиональные фотографии, потому что именно глядя на них, люди принимают решение об аренде. "Спустя 20 лет мы обнаружили, что самое модное слово на Airbnb — "уникальный", – говорит Джордан. – Люди хотят чего-то необычного, бегства от своей реальности. И мы даем им это".
Инвесторы должны учесть, что недавно Греция изменила правила участия в программе "Золотой визы". Если вы планируете получить вид на жительство страны за инвестиции в недвижимость, то приобретенный объект теперь разрешено сдавать только в долгосрочную аренду. Конечно, всегда есть опция пополнить свой портфель недвижимости, тогда следующие объекты вы уже сможете сдавать и посуточно.
Еще один полезный совет от Migronis – пользуйтесь приложениями
Есть несколько приложений и онлайн-инструментов, которые помогут вам выбрать, где купить недвижимость и по какой цене сдавать ее в аренду. Вот те, что мы можем рекомендовать:
- AirDNA показывает цены на аренду на Airbnb в разных городах мира. Здесь также можно рассчитывать потенциальный доход от сдачи вашей будущей собственности.
- AllTheRooms предоставляет ценные бизнес-идеи и аналитику в сфере аренды жилья для отдыха, например, информацию о рынке и оценку недвижимости в разных странах.
- DPGO, инструмент на основе искусственного интеллекта, разработанный специально для владельцев Airbnb-недвижимости. C помощью сервиса можно рассчитать максимально возможную без вреда для спроса арендную цену вашей собственности.
Где в Греции лучше всего инвестировать в недвижимость?
Эксперт Migronis по европейским "Золотым визам" и недвижимости, Неринга Булакиене, говорит, что большинство желающих получить греческий ВНЖ через инвестиции в недвижимость рассматривают в первую очередь Афины. Хотя и другие города Греции обладают не меньшей инвестиционной привлекательностью, как, например, Перея, которая имеет очень большой потенциал роста и хорошее расположение. Тем не менее, рынок аренды в Афинах более доступный для начинающих владельцев недвижимости по сравнению с небольшими городами и сельскими районами.
Франс и Джордан смогли добиться успеха в маленьком городе, поскольку у них уже был достаточный опыт управления недвижимостью для краткосрочной аренды, и Греция не была их первой страной в этом плане. К тому же супруги сами живут на вилле и сдают ее только в течение нескольких месяцев в году. Для новичков на рынке арендной недвижимости будет лучше применить советы Франса и Джордана для сдачи квартиры в Афинах. Это также позволит им вести бизнес на английском языке и иметь доступ к профессиональной помощи опытных экспертов.
Вот три лучших района Афин для покупки инвестиционной недвижимости, по мнению эксперта по инвестициям Ревекки Клавдиану:
- Глифада — пригород Южных Афин, расположенный вдоль побережья. Это очень популярный среди иностранцев район. Глифаду по сравнению с другими районами выделяет большое количество новостроек. Это делает ее более перспективной, так как строительство в Афинах почти полностью остановилось во время кризиса 2008 года и до сих пор не восстановилось полностью. Самые высокие арендные ставки – в той части Глифады, что ближе к морю (Като Глифада) и вдоль главного проспекта, который ведет прямо к центру города.
- Паграти — модный район в центре Афин. Он находится недалеко от Колонаки, где часто предпочитают останавливаться туристы. Паграти также популярен у туристов, бронирующих через Airbnb, и здесь есть из чего выбрать, в отличие от Колонаки, где почти невозможно найти недвижимость для покупки. Доходность от аренды в этом районе 3-5%, а прирост капитала в будущем многообещающий.
- Зографу — район вокруг Афинского университета. Это самый популярный район для аренды среди студентов, поэтому лучшим вариантом для инвестиций здесь будет квартира с одной спальней. Купив квартиру в старом здании, вы, вероятно, будете получать более высокий доход, однако, выбрав новое, сможете заработать на приросте капитала. Подумайте, что для вас важнее.
В целом, все южные районы города вплоть до Каллифеи — отличный выбор для инвестиций. Соседний Пирей, где находится порт, – очень быстрорастущий муниципалитет. А ранее очень популярные у инвесторов Психико и Кифисия сейчас уже имеют очень высокие цены на недвижимость — более €500 000 за квартиру с двумя спальнями в новостройке. При этом доходность будет примерно такая же, как и в соседних районах с существенно более низкими ценами.
Полезный совет, который поможет сэкономить: не покупайте инвестиционную недвижимость в историческом центре Афин. Цены на аренду тут очень высоки, особенно в самые популярные туристические месяцы, но здания старые и ненадежные. Недвижимость будет нуждаться в частом ремонте по разным причинам, и замена труб может оказаться не самым страшным и дорогим мероприятием. Также вы, вероятно, потеряете на приросте капитала, так как недвижимость вокруг Акрополя очень трудно продать из-за ее ветхости.
Греческая "Золотая виза" удваивает стоимость, и потенциальным инвесторам нужно поторопиться
В октябре 2022 года премьер-министр Греции Кириакос Мицотакис объявил о планах поднять минимальный размер инвестиций по программе "Золотой визы" до €500 000. Парламент одобрил эти изменения 21 декабря. Новые правила затронули 36 регионов страны и уже вступили в силу. Недавно же Министерство Финансов опубликовало финальные правила участия в программе "Золотая виза" Греции, которые вступают в силу после 31 Августа 2024 года. Согласно им минимальная сумма инвестиций составит €800 000 в Аттике, Салониках, на Миконосе, Санторини и островах с населением более 3100 жителей. И €400 000 - в остальных регионах.
В правительстве поясняют, что стоимость недвижимости для получения "Золотой визы" вырастет в муниципалитетах, где инвесторы активно скупают объекты и сдают их по высоким ценам, которые недоступные местным жителям.
Инвесторы, приобретающие недвижимость в перечисленных выше районах и успевшие внести 10% от стоимости недвижимости в качестве залога до 31 Августа 2024 года, смогут заключить свои контракты до 31 Декабря 2024 года и подать заявку по старой схеме, требующей минимальных инвестиций в €250 000.
Инвесторы, которые уже выплатили свой депозит, будут иметь возможность заменить первоначальную собственность на другую и по-прежнему подавать заявку на ВНЖ с инвестициями от €250 000, при условии, что они завершат сделку до окончания переходного периода.
Согласно новым правилам, для получения "Золотой визы" необходимо приобрести один объект недвижимости на всю сумму. В случаях совместного владения имуществом минимальная стоимость доли собственности должна составлять €500 000 опять же должна касаться одного объекта.
Даже с объявленными изменениями Афины остаются самым привлекательным греческим регионом для инвесторов. Многие инвесторы, работающие с Migronis, уже вкладывают больше €250 000 в недвижимость в более престижных районах Афин или на островах. Однако, если вы еще не готовы инвестировать минимум €400 000 в покупку недвижимости, помните, что в ближайший месяц Греция по-прежнему предлагает самый недорогой вариант получения вида на жительство за счет инвестирования в недвижимость в ЕС. Учитывая время, необходимое для поиска надежной инвестиционной недвижимости и подготовки документов, потенциальные инвесторы должны принять решение как можно скорее, чтобы воспользоваться этой возможностью.
"Золотая виза" позволяет не только получить вид на жительство, но в будущем подать прошение о греческом гражданстве. Чтобы претендовать на получение ВНЖ, вы должны не иметь судимостей, обладать доступным капиталом и доказательствами того, как вы его заработали. Здесь вы можете найти более подробную информацию о том, как получить "Золотую визу" Греции.
Если Греция вам не по душе
Греция может нравиться своей природой и климатом, культурными и историческими памятниками, неспешным ритмом жизни у моря и его дарами. Однако, может не идеально подходить вам как место для инвестиций в недвижимость. В таком случае предлагаем рассмотреть несколько программ других стран.
К примеру, Кипр предлагает свою программу "Золотой визы" с минимальными инвестициями в недвижимость от €300 000. Доходность этих объектов, как и греческих, составляет 3-5% годовых. Очевидное преимущество этого варианта в том, что все процессы возьмет на себя управляющая компания, вам не нужно будет заниматься поиском арендаторов. Однако, минусом для некоторых окажется то, что Кипр не может предложить инвестору безвиз в Шенгенскую зону.
Подобная программа есть и у Испании, но она вскоре закрывается. Здесь Золотую визу можно получить за инвестиции в недвижимость от €500 000. Тем, кому подойдет налоговое резидентство этой страны, можно попробовать вскочить в последний вагон.
Хорошей альтернативой может стать и Венгрия. Ее Золотые визы через покупку недвижимости ожидают многие инвесторы. Но эта программа заработает только со следующего года. Пока для получения ВНЖ за инвестиции страна предлагает свои фонды недвижимости, а порог вхождения тут минимальный - €250 000.
Эксперты Migronis всегда готовы помочь разобраться во всех инвестиционных опциях и подобрать для вас самый интересный и выгодный вариант. Бронируйте консультацию с нашими специалистами в форме ниже.
