Економіка Греції демонструє стійке зростання. Це стимулює підвищення попиту на житло і він наразі перевищує пропозицію. Наприклад, у грецькому Піреї у другому кварталі 2024 року вартість нерухомості зросла на 28,9% - на продаж і на 14,3% - на оренду. Так зараз 1 м² у Піреї коштує €2 470. Ще один фактор, що має вплив на ситуацію з нерухомістю - державна програграма інвестиційної міграції. Інвестори квапляться придбати нерухоме майно і отримати "Золоту візу" Греції перед підвищенням вартості у вересні 2024 року.
Найкращі райони для купівлі нерухомості
Нерінга Булакієне, експерт Migronis з нерухомості та європейських Золотих віз, каже, що більшість тих, хто бажає отримати грецьку посвідку на проживання шляхом інвестування в нерухомість, першочергово розглядає Афіни. Хоча й інші міста Греції є не менш інвестиційно привабливими, як, до прикладу, Перея, що має дуже великий потенціал зростання та гарне розташування. Втім, для початку розглянемо Афіни та їх передмістя.
У 2023 році мінімальна сума інвестицій в деяких районах Афін збільшилася до €500 000. Нові правила стосуються найбільш популярних серед туристів районів, включно із центром Афін і деякими прилеглими муніципалітетами. Однак, за словами Олександра Варнаваса, керівного партнера юридичної фірми Varnavas 1978, і до оновлення правил у цих районах важко було знайти нерухомість дешевше, ніж 400 000-500 000 євро.
Експерти не рекомендують купувати інвестиційну нерухомість в особливо старих кварталах в історичному центрі Афін навколо Акрополя. Хоча ціни на оренду в цьому районі високі, будівлі часто старі і ненадійні. Вони потребуватимуть частого ремонту з різних причин, наприклад, заміни труб. Крім того, заробити на зростанні капіталу буде складно, оскільки нерухомість тут дуже важко продати.
Отже, в які райони Афін найкраще інвестувати?
Центр
Паграті - один з найстильніших і наймодніших районів в центрі Афін, поруч з більшістю визначних пам'яток міста. За версією журналу Times Out, Паграті входить до списку 50 найкрутіших районів світу. Тут можна знайти різноманітні бари, вишукані ресторани, закусочні та етнічні магазини, розповідає Христо Лепеніотіс, експерт з нерухомості в D&A Invest.
Нерухомість у цьому районі останнім часом стала дорожчати. Особливо це помітно на об'єктах, придатних для короткострокової оренди. Тут вже не можна знайти хороші об'єкти в ціновому діапазоні поточних мінімальних вимог для отримання "Золотої візи", ціни зросли до €500 000, а з вересня піднімуться до €800 000.
Однак Лепеніотіс зазначає, що в Паграті важко знайти нові об'єкти нерухомості або нерухомість високого класу, оскільки більшість будівель в цьому районі були побудовані в 1960-1980-х роках.
Петралона - це район навколо пагорба поруч з Акрополем, який стрімко набирає популярності, поблизу є два університети. Нерухомість тут не дуже приваблива зовні, оскільки Петралона, як і більша частина Афін, була побудована між 60-ми та 70-ми роками, але з точки зору інвестицій це не проблема. "Це чудовий варіант, якщо ви хочете інвестувати в житло середнього класу, - каже Кріс Лепеніотіс.
Петралона - гарний варіант для тих, хто хоче інвестувати в житло середнього класу
Газі - це невеликий район поблизу історичного центру Афін. Його назва означає "газ" в прямому сенсі, оскільки колись тут знаходився величезний завод, який забезпечував газом Афіни. Місто розбудувало район напередодні Олімпійських ігор у 2004 році. Але, за словами Христо Лепеніотіса, експерта з нерухомості D&A Invest, це був "свого роду невдалий експеримент", тому що "Газі так і не перетворився на справжній район з супермаркетами, аптеками та іншими об'єктами інфраструктури". Але сьогодні Газі - це муніципальний район з яскравим нічним життям і культурними заходами. З часом Газі перетворився на улюблене місце афінських вечірок і клубів. І протягом десятиріч центральна площа Газі була Меккою клубного життя столиці Греції.
Газі є яскравим прикладом використання необізнаності туристів, додає Лепеніотіс. Нерухомість у цьому районі приносить пристойний дохід, адже коли туристи шукають житло на Airbnb, вони бачать лише те, наскільки близько розташований Газі до центру. Газі є безпечним районом і підходить для тих, хто любить вечірки і може оцінити урбаністичну естетику та атмосферу району. Але, за словами Лепеніотіса, це не ідеальний район для сім'ї з дітьми.
Південь
Чим південніше і ближче до моря ви дивитесь нерухомість, тим вона дорожче. Тут також багато нових забудов, у тому числі елітних, яких ви не знайдете в центрі міста.
За словами Лепеніотіса, будівництво елітних квартир почалося в Афінах лише кілька років тому. Тож попит зараз різко перевищує пропозицію. Саме тому немає такого поняття, як середня ціна. Ви побачите, що ціна за квадратний метр у цьому районі значно варіюються. Деякі будівлі старіші, а деякі набагато новіші і побудовані спеціально для іноземних інвесторів, які очікують набагато вищої якості забудови, оздоблення та послуг, ніж те, що традиційно було доступно в Афінах. Нерухомість у цих проектах може коштувати до 10 000 євро за квадратний метр.
Палео Фаліро - це шикарний і дорогий район прям біля моря і пристані для яхт Флісвос, з безліччю ресторанів і кав'ярень. Палео Фаліро - найближчий до центру південний район, і це одне з тих місць, де нерухомість продається швидко, каже Лепеніотіс. Ціна на нерухомість у новобудовах з видом на море починається від 7 000 євро за квадратний метр.
Ось кілька прикладів розкішної нерухомості в цьому районі. Двоповерховий пентхаус у новобудові в Палео Фаліро площею 345 квадратних метрів можна придбати приблизно за 2,5 мільйона євро. А квартира з трьома спальнями, трьома ванними кімнатами і винятковими краєвидами може коштувати близько €925 000, її можна здавати в оренду за €2 200 на місяць без меблів. А якщо це квартира з двома спальнями, то можна заробляти 1300 євро на місяць.
Вся приморська нерухомість в Афінах продовжує зростати в ціні, а можливість будувати нові об'єкти досить обмежена
Але Лепеніотіс попереджає, що такий тип розкішної нерухомості - не найкращий варіант для короткострокової оренди, оскільки вона приноситиме дохід лише влітку. Що стосується довгострокової оренди, то, за його словами, ринок обмежений, оскільки більшість людей вважають за краще купувати або брати іпотеку на таку нерухомість, ніж орендувати її.
Незважаючи на ці деталі, інвестувати в Палео-Фаліро все ж таки вигідно. Вся приморська нерухомість в Афінах продовжує зростати в ціні, а можливість будувати нові об'єкти досить обмежена: "Це хороший варіант для довгострокової інвестиції або якщо ви хочете тут жити. До того ж, це чудове місце".
Алімос - це південний район поруч із Палео Фаліро, але тут вже важче знайти нові об'єкти за ціною від 7 000 євро за квадратний метр. З іншого боку він межує з Еллініконом, районом, який раніше був аеропортом, а зараз є найамбітнішим містобудівним проектом в сучасних Афінах. В Еллініконі буде великий парк, житлові будинки, готелі, магазини, гавань для яхт, а також 31 миля пішохідних і велосипедних доріжок, і він має бути відкритий у 2026 році.
Саввас Міна, директор будівельної компанії Zafido, прогнозує, що відкриття Ellinikon призведе до зростання цін на нерухомість у всьому Алімосі до стартової ціни у 8 000 євро за квадратний метр.
Гліфада - передмістя на південь від Афін, розташоване вздовж узбережжя, поруч з Еллініконом. Гліфада - це перспективний район, який користується великою популярністю серед емігрантів. За словами Лепеніотіса, Гліфада - це переважно зелений, тихий і безпечний сімейний район. Тут немає метро, оскільки це заможний район, і всі користуються автівками. До центру міста можна дістатися приблизно за 25 хвилин.
У Гліфаді ви можете вибирати між новобудовами і старими будинками, побудованими в 1990-х і 2000-х роках, оскільки є достатньо пропозицій в обох категоріях. Цей район підпадає під нову мінімальну інвестиційну вимогу в розмірі 500 000 євро. За цю суму можна придбати квартиру в Гліфаді площею 80 квадратних метрів з двома спальнями і однією ванною кімнатою, в будинку 2010-х років, з власними коморою і парко-місцем.
"Всі мої клієнти, які шукають нерухомість біля пляжу, починають питати про Гліфаду, тому що це те, що всі знають, але згодом вони вибирають інші місця", - говорить Христо Лепеніотіс.
Читайте також: Що потрібно знати, щоб отримати грецьку Золоту візу і заробляти на Airbnb
Як інвестувати
Христо Лепеніотіс зазначає, що в Греції немає загальних списків нерухомості на продаж. Є приватні сайти оголошень, але ціни на них не є точними. Оскільки ринок нерухомості в Греції є нерегульованим, будь-хто може продавати її у будь-який спосіб. Це означає, що ви можете отримати пропозицію купити квартиру від таксистів і навіть від продавців у сувенірних крамницях. Однак Лепеніотіс рекомендує найняти професіонала, щоб знайти відповідну нерухомість.
За словами Савваса Міни, директора будівельної компанії Zafido, більшість інвесторів купують нерухомість на стадії проєктування. Таким чином, вони отримують кращу ціну, бо до моменту завершення будівництва вартість нерухомості вже зростає. Наразі Зафідо має понад 35 проєктів будівництва та близько 20 готових будинків в Афінах. Більшість з них - навіть ті, що тільки на папері - вже продані. За словами Міни, більшість покупців - інвестори, що купували нерухомість для отримання "Золотої візи". Компанія також управляє 800 квартирами по всьому місту, які Zafido здає в оренду від імені своїх клієнтів, і всі вони наразі здані. Тож можна з упевненістю сказати, що попит на нерухомість у грецькій столиці є високим.
Нерухомість на стадії проєкту - найвигідніше, що ви можете придбати
На які ціни можна розраховувати, купуючи квартиру до того, як проєкт буде реалізовано? Двокімнатна квартира Zafido в Гліфаді на стадії будівництва коштуватиме від 300 000 до 350 000 євро. В Алімосі ціна на таку ж нерухомість буде вищою - близько 400 000 євро. А пентхаус з однією спальнею і терасою на даху в тому ж районі коштуватиме 650 000 євро.
За словами Савваса Міни, найкраще, що можна отримати за 250 000 євро, недалеко від моря - це нерухомість на стадії планування. Однак багато агентів з нерухомості, які продають готову вторинну нерухомість, з ним не погодяться. З досвіду клієнтів Migronis, все ще можна знайти нерухомість з ремонтом у хорошому районі за цю ціну.
Щоб подати заявку на отримання "Золотої візи", інвестор повинен сплатити повну вартість нерухомості, але при купівлі нерухомості на стадії проєктування, інвестор сплачує всю суму юристу, а не будівельній компанії. Потім юрист здійснює поетапні платежі будівельній компанії від імені клієнта.
Податки
Інвестиції за програмою "Золота віза" не впливають на податки інвестора в інших країнах, однак, створюють місцеві податкові зобов'язання, наприклад, податок на нерухомість, який становить 0,1-0,2% від вартості об'єкта нерухомості. За словами Олександра Варнаваса, керівного партнера юридичної фірми Varnavas 1978, для нерухомості вартістю 250 000 євро податки можуть становити близько 250 євро на рік.
Також застосовуються трансфертні податки в розмірі 3% на первинну купівлю нерухомості. ПДВ може застосовуватись лише до нових об'єктів нерухомості, але держава поки призупинила його сплату.
Існує також податок на прибуток, отриманий від власності. Якщо власники здають нерухомість в оренду, вони повинні сплачувати податок на прибуток від орендної плати, який становить 15% для перших 12 000 євро і 35% після цього. Варнавас каже, що для квартири вартістю 250 000 євро прибутковий податок не повинен перевищувати 12 000-15 000 євро на рік. Подружжя може купувати нерухомість спільно, розділивши податки, що може бути вигідно для більш дорогих об'єктів. Наприклад, власники, які розділили податковий тягар, можуть отримати вигоду від квартири, яка приносить 2 000 євро на місяць.
Прибутковість
У Греції можна здавати в довгострокову оренду нерухомість без меблів і техніки. За таким сценарієм, каже Христо Лепеніотіс, інвестори можуть отримати 3% прибутку. Але чим більше ви додаєте в апартаменти, тим вищою стає ціна, стверджує він. Додавання таких приладів, як плита, холодильник, кондиціонер або додаткове місце для паркування, може збільшити дохідність до 4%. А якщо ви інвестуєте в житло біьш високого класу, то можете отримати навіть 5%.
Зміни в умовах "Золотої візи"
У 2022 році парламент Греції схвалив плани країни збільшити мінімальну необхідну інвестицію до 500 000 євро. Нові правила стосуються 36 регіонів країни і вже набули чинності.
Однак інвестори, що купують нерухомість у деяких інших муніципалітетах і до 31 серпня 2024 року встигнуть сплатити 10% вартості нерухомості в якості депозиту, зможуть завершити свої контракти до 31 грудня 2024 року і подати заявку на посвідку на проживання за схемою, що передбачає мінімальні інвестиції в розмірі 250 000 євро.
Інвестори, які вже внесли свій депозит, зможуть замінити початковий об'єкт нерухомості на інший і все одно подати заявку з інвестицією від 250 000 євро, за умови, що вони завершать операцію до кінця перехідного періоду.
Згідно з новими правилами, для отримання "Золотої візи" необхідно придбати один об'єкт нерухомості. У разі спільного володіння майном, мінімальна вартість частки власності заявника на отримання "Золотої візи" повинна становити 500 000 євро і також стосуватися одного об'єкта нерухомості.
Однак, якщо ви ще не готові інвестувати мінімум 500 000 євро в покупку нерухомості, пам'ятайте, що Греція все ще пропонує найдешевший спосіб інвестування в нерухомість для отримання посвідки на постійне проживання в Європі протягом наступного місяця. Враховуючи час, необхідний для пошуку надійного об'єкта нерухомості для інвестування та підготовки документів для програми "Золота віза", потенційні інвестори повинні прийняти рішення якомога швидше, щоб скористатися цією можливістю.
"Золота віза" дозволяє не тільки отримати посвідку на проживання, а й згодом претендувати на отримання грецького громадянства за умови проживання в країні. Для участі в програмі інвестор повинен мати чисте кримінальне минуле, наявний капітал і докази того, як він був зароблений.
