Инвестиции в фонды — наряду с инвестициями в недвижимость — самый популярный среди инвесторов вариант вложения средств, чтобы получить вид на жительство в Португалии по программе "Золотая виза". Для получения "Золотой визы" необходимо вложить в фонды не менее €500 000. По условиям фондов, инвестиционный срок обычно составляет 6-8 лет, и этого времени достаточно, чтобы подготовить документы для "Золотой визы" и покрыть весь пятилетний период, в течение которого инвестиции должны находиться в фонде по правилам программы. По истечении этих пяти лет инвестор имеет право подать прошение о гражданстве.
Основатель Migronis Анатолий Летаев и эксперт Migronis по программам "Золотых виз" Илана ван Хьюстин-Мейер отвечают на самые популярные и сложные вопросы о фондовых инвестициях в Португалии. Этот вариант инвестирования остается выгодным и перспективным несмотря на скорее сворачивание португальской "Золотой визы". Из этого интервью вы узнаете:
- Что выбрать: инвестиции в фонд или в недвижимость
- На какой доход можно рассчитывать
- Как минимизировать риски, инвестируя в фонды
- Как выбрать лучший фонд для ваших целей
… и другую полезную информацию, которую необходимо знать, прежде чем принимать инвестиционное решение.
– Первый шаг для инвесторов – выбрать, куда вложить средства, в недвижимость или в фонд. Какие плюсы и минусы этих двух вариантов в плане налогообложения и рискованности нужно учитывать?
Анатолий: При прямых инвестициях в недвижимость возникает налог на прибыль от сдачи объекта, а при последующей перепродаже – налог на прирост капитала. Оба этих налога составляют 28%, и в сумме они практически съедают весь доход, который приносит недвижимость.
Нерезиденты, выбравшие вложиться в фонд, не платят в Португалии налог с полученного от этих инвестиций дохода. Его они должны будут уплатить в стране, налоговыми резидентами которой являются. Если же инвестор живет в Португалии, то налог на доход от фондовых инвестиций составит 10%. Это очень низкая ставка.
Инвестиции в фонд могут казаться чуть более рискованными, потому что в этом случае вашим капиталом управляет кто-то другой. Но если инвестор живет не в Португалии, для сдачи недвижимости ему точно также придется искать управляющую компанию. Инвестируя в фонд, можно быть уверенным, что его команда лично заинтересована в том, чтобы вы получали прибыль. Если зарабатываете вы, то зарабатывают и они.
При этом нужно понимать, что стабильный доход от недвижимости в долгосрочной перспективе тоже не гарантирован, так как экономическая ситуация может измениться, а рынок недвижимости – упасть.
– Если сравнивать инвестиции в недвижимость и фонд с точки зрения доходности, что выгоднее в перспективе?
Анатолий: Давайте посмотрим, как устроена экономика сдачи недвижимости в аренду в Португалии. Предположим, вы купили в Кашкайше квартиру за €600 000, сдаете ее за €2000 в месяц и платите 28% налога на этот доход. Многие бытовые поломки оплачиваются за счет арендодателя, плюс у вас могут быть периоды простоя, когда квартира не приносит прибыли. Учитывая расходы на управление, налоги, амортизацию и комиссии брокеров, ваша квартира окупится через 25-30 лет без учета роста стоимости самой недвижимости.
Инвестируя в тот же рынок недвижимости через фонд, можно рассчитывать в среднем на 7-10% годового дохода. Фонды заходят с большим капиталом и могут гораздо дешевле покупать объекты и качественно управлять ими, поэтому конечная прибыль для инвестора выше.
Приведу в пример фонд, который работает с лучшими португальскими девелоперами. Сразу после получения разрешения на строительство или одобрения проекта застройки фонд покупает у девелоперов самые выгодные проекты – пентхаусы, квартиры на высоких этаж. Поскольку сделка заключается на самом раннем этапе, до начала строительства, цены на покупку минимальны. Таким образом, фонд выкупает лучшие варианты еще до того, как объект выходит в открытую продажу. Эта недвижимость будет приносить более высокий доход, и ее будет легче перепродать в дальнейшем. Инвестор, который хочет купить недвижимость у девелопера напрямую, сможет приобрести менее привлекательный объект уже на этапе стройки. Стоимость покупки при этом будет выше, а доход от аренды и последующей продажи – ниже.
Получается, что при прямых инвестициях в недвижимость вы зарабатываете меньше, а времени на управление капиталом тратите больше. Фонды привлекательным тем, что могут принести больше дохода при пассивном участии в управлении. Поэтому фондовое инвестирование однозначно больше подходит тем, у кого нет времени на личное управление инвестициями.
– Какие вы можете дать советы инвесторам на этапе выбора фонда? Как не ошибиться с выбором и минимизировать риски?
Анатолий: Во-первых, нужно посмотреть портфолио фонда и выяснить, кто его учредители. Каким бизнесом они занимались раньше? К каким компаниям были причастны? Большую часть этой информации можно найти в интернете.
Во-вторых, задайте вопросы о процедуре выхода из фонда. Прирост вашего капитала происходит только в конце инвестиционного срока, когда фонд продает активы. Все фонды, подходящие для подачи на "Золотую визу", еще молоды, поэтому у них нет истории прошлых выходов. Вы должны знать, чего ожидать.
В-третьих, посмотрите аудиторский отчет фонда и попросить детально объяснить бизнес-модель. Постарайтесь найти реальные отзывы от инвесторов, работавших с этим фондом или его учредителями и обязательно внимательно изучите контракт, особенно то, что написано мелким шрифтом.
Илана: Все фонды, инвестиции в которые подходят для оформления документов по "Золотой визе", обязательно указывают это в своем информационном бюллетене. Деятельность таких фондов регулируется Комиссией по рынку ценных бумаг Португалии, и они управляются проверенными менеджерами, утвержденными этой комиссией. Надежные работающие по закону фонды имеют инвестиционных консультантов, аудиторов и депозитарный банк, и могут предоставить информацию о них.
– Дают ли фонды инвесторам какие-то гарантии? Например, по минимальному уровню дохода или срокам окупаемости инвестиций.
Анатолий: Условия программы "Золотой визы" запрещают фондам давать инвесторам какие-либо гарантии. Единственное, что фонды могут сделать, – поделиться данными о своей финансовой модели и показать, какие выплаты и в какие сроки получили другие их инвесторы.
Плюсы и минусы жизни в Португалии | Кашкайш
– Можно ли разделить необходимую для "Золотой визы" сумму инвестиций между двумя разными фондами?
Анатолий: Да, инвестор может выбрать несколько фондов для вложений. Это действительно снижает риски, при условии, что выбранные фонды инвестируют в разные сферы и имеют разные стратегии. Нужно учитывать, что инвестирование в более чем один фонд может увеличить ваши расходы, поскольку в каждом фонде вам нужно будет пройти отдельную комплексную проверку. Также это добавляет технических сложностей, поскольку вам придется дублировать всю документацию для управляющих в каждом выбранном фонде.
– Как еще можно защитить себя от рисков?
Анатолий: Важно понимать, что в приоритете для инвестора: более высокая доходность или более крепкие гарантии. Если для инвестора важнее гарантии, стоит присмотреться к консервативным направлениям для вложения средств. Например, есть фонды, которые занимаются сельским хозяйством. У них очень понятная бизнес-модель, всё устроено максимально прозрачно и безопасно, но годовая доходность при инвестировании в эти фонды будет на уровне 2%. Это консервативная и надежная, но не очень прибыльная инвестиция. Если же в приоритете доходность, то есть сферы, где можно получить 8-10% годовой прибыли, но и риски при этом будут выше.
– Какие сферы для инвестирования могут сейчас предложить наибольшую доходность?
Илана: Элитная недвижимость пользуется огромным спросом как на рынке инвестиций, так и на рынке аренды. Это создает хороший потенциал для высокой, стабильной доходности и уверенного прироста капитала.
К сожалению, более высокая доходность всегда сопряжена с повышенным риском. Высокодоходный актив, который также обеспечивает защиту капитала, – редкость.
– Какие дополнительные опции могут предложить фонды, чтобы привлечь инвесторов?
Илана: Некоторые фонды позволяют инвестировать в один из своих базовых объектов недвижимости, уплатив налоги на передачу имущества сразу и используя структуру внутренней покупки и беспроцентной ипотеки. Другие могут разрешить на старте выбрать объект для инвестирования, тем самым обеспечив клиенту более низкую стоимость недвижимости. При этом фактические инвестиции осуществляются только после того, как фонд произведет выплаты, и клиент сможет использовать этот доход для оплаты актива. Оба этих варианта дают инвестору возможность получить выгоду от более низкой налоговой структуры инвестиций в фонд, а также обеспечить актив в виде недвижимости для будущего использования – как правило, в регионе, в который сейчас невозможно инвестировать напрямую по условиям программы "Золотой визы".
– Насколько Португалия выгодная и перспективная страна с точки зрения фондовых инвестиций?
Анатолий: Португалия действительно выгодная страна. Есть сферы, которые в Португалии долгое время не развивались, и сейчас находятся на самом пике своего роста. Сюда приезжает много людей из IT-кластера, цифровых кочевников, здесь проводится Web Summit и другие крупные мероприятия. Активно растет приток туристов. Если мы посмотрим статистику за последние годы, то увидим, как много появилось новых отелей. Бизнес в стране стремительно развивается. На это в том числе оказала влияние и программа "Золотой визы", которая привлекает в Португалию инвесторов. К тому же в Португалии не так много ограничений и запретов, и есть куда развиваться, в отличие, например, от Испании. Испания уже в значительной степени урбанизирована, и ее рынок недвижимости перегрет.
Также важен фактор коммуникации на одном языке. Интересные проекты можно найти и в Греции, и в Италии, но в этих странах выше вероятность столкнуться с языковым барьером. Португалия привлекательна за счет полного отсутствия языкового барьера, безопасности и того роста, который сейчас проживает ее бизнес-среда.
Активность роста зависит от региона, поэтому не везде условия будут одинаково выгодными. Есть, к примеру, Азорские острова, которые только начинают свое активное развитие и где пока сохраняется очень невысокая стоимость первоначальных вложений, а есть уже переоцененные регионы. Но точно есть из чего выбрать.
Жизнь и инвестиции на Азорах: интервью
– Какие зоны и регионы Португалии кроме Азорских островов сейчас развиваются активнее всего?
Анатолий: Алгарве очень активно развивается заново. В этот регион сейчас заходят новые бренды и девелоперские компании. Также активно идет развитие Компорты, где вся земля уже выкуплена девелоперами, и теперь на ней начинается масштабное строительство.
Нужно понимать, что в регионах, где сейчас невысокие цены, ситуация скоро поменяется, поэтому имеет смысл не тянуть с инвестициями. Зная, как развивалась история на Мадейре, мы понимаем, что и на Азорских островах, которые находятся на старте своего активного развития, цены будут расти. Но пока там можно найти много выгодных предложений по инвестициям в отельный бизнес.
– Каких регионов инвесторам наоборот лучше избегать?
Анатолий: Стоит очень осторожно подходить к инвестициям в Лиссабон. Нужно тщательно изучать документы и задавать детальные вопросы фондам и девелоперам. Из-за страшной бюрократии здесь можно вкладываться в проекты только после того, как на них получено разрешение от властей. Если проект еще не одобрен, то это достаточно рискованная инвестиция, потому что получение разрешения в муниципалитете Лиссабона может занимать около двух лет. За это время очень многое может измениться.
Второй регион, который требует осторожности, – Мадейра. На архипелаге есть девелоперская группа, которая имеет собственный отельный бренд и уже выкупила все лучшие участки. Вероятно, с ней будет очень сложно конкурировать. Вкладываться в проекты здесь тоже имеет смысл только после того, как они прошли все разрешительные процедуры.
Читайте также: Налоги в Португалии, все, что нужно знать
– На какой минимальный срок инвестор может вложить деньги в фонд? Можно ли вывести средства из фонда раньше истечения этого срока и на каких условиях?
Илана: Минимальный срок для "Золотой визы" составляет пять лет, но фонды обычно имеют структуру, которая требует вложений на 6-8 лет, включая период сбора средств. Выйти из частного или венчурного фонда до официального окончания этого периода очень сложно. Поэтому эти инвестиции надо воспринимать как активы с фиксированным сроком.
– Как Migronis может помочь клиентам найти наиболее подходящий фонд для инвестирования?
Илана: Мы не можем давать клиентам советов по поводу выбора фонда, однако мы можем помочь, оценив риски и запросы клиента и представив ему несколько фондов, которые подходят под его требования. Мы активно работаем на рынке и хорошо знакомы с инвестиционной стратегией каждого фонда, подходящего для программы "Золотой визы". Мы можем рассказать, как устроены структуры вознаграждения и стратегии выхода этих фондов. У нас есть уникальные знания, которыми мы готовы делиться с инвесторами и их финансовыми консультантами.
