Інвестиції у фонди - поряд з інвестиціями в нерухомість - найпопулярніший серед інвесторів варіант вкладення коштів, щоб отримати посвідку на проживання в Португалії за програмою "Золота віза". Для отримання "Золотої візи" необхідно вкласти у фонди не менше €500 000. За умовами фондів, інвестиційний термін зазвичай становить 6-8 років, і цього часу достатньо, щоб підготувати документи для "Золотої візи" та покрити весь п'ятирічний період протягом якого інвестиції мають перебувати у фонді за правилами програми. Після цих п'яти років інвестор має право подати прохання про громадянство.
Засновник Migronis Анатолій Летаєв та експерт Migronis з програм "Золотих віз" Ілана ван Х'юстін-Мейєр відповідають на найпопулярніші та найскладніші питання про фондові інвестиції в Португалії. Цей варіант інвестування залишається вигідним і перспективним, незважаючи на скоріше згортання португальської "Золотої візи". З цього інтерв'ю ви дізнаєтесь:
- Що вибрати: інвестиції у фонд чи нерухомість
- На який прибуток можна розраховувати
- Як мінімізувати ризики, інвестуючи у фонди
- Як вибрати найкращий фонд для ваших цілей
… та іншу корисну інформацію, яку необхідно знати, перш ніж ухвалювати інвестиційне рішення.
– Перший крок для інвесторів – вибрати, куди вкласти кошти, у нерухомість чи фонд. Які плюси та мінуси цих двох варіантів щодо оподаткування та ризиковості потрібно враховувати?
Анатолій: При прямих інвестиціях у нерухомість виникає податок на прибуток від здачі об'єкта, а за наступного перепродажу – податок на приріст капіталу. Обидва ці податки становлять 28%, і в сумі вони практично з'їдають весь дохід, який приносить нерухомість.
Нерезиденти, які обрали вкластися у фонд, не сплачують у Португалії податок з одержаного від цих інвестицій доходу. Його вони мають сплатити в країні, податковими резидентами якої є. Якщо ж інвестор живе у Португалії, то податок на прибуток від фондових інвестицій становитиме 10%. Це дуже низька ставка.
Інвестиції у фонд можуть здаватися трохи ризикованішими, тому що в цьому випадку вашим капіталом керує хтось інший. Але якщо інвестор живе не в Португалії, для здачі нерухомості йому точно доведеться шукати керуючу компанію. Інвестуючи у фонд, можна бути впевненим, що його команда особисто зацікавлена у тому, щоб ви отримували прибуток. Якщо ви заробляєте, то заробляють і вони.
При цьому слід розуміти, що стабільний дохід від нерухомості в довгостроковій перспективі теж не гарантований, оскільки економічна ситуація може змінитися, а ринок нерухомості – впасти.
– Якщо порівнювати інвестиції у нерухомість та фонд з погляду прибутковості, що вигідніше у перспективі?
Анатолій: Давайте подивимося, як влаштовано економіку здачі нерухомості в оренду в Португалії. Припустимо, ви купили в Кашкайші квартиру за 600 000 євро, здаєте її за 2000 євро на місяць і платите 28% податку на цей дохід. Багато побутових поломок оплачуються за рахунок орендодавця, плюс у вас можуть бути періоди простою, коли квартира не приносить прибутку. Враховуючи витрати на управління, податки, амортизацію та комісії брокерів, ваша квартира окупиться через 25-30 років без урахування зростання вартості самої нерухомості.
Інвестуючи в той же ринок нерухомості через фонд, можна розраховувати в середньому на 7-10% річного прибутку. Фонди заходять із великим капіталом і можуть набагато дешевше купувати об'єкти та якісно керувати ними, тому кінцевий прибуток для інвестора вищий.
Наведу приклад фонд, який працює з кращими португальськими девелоперами. Відразу після отримання дозволу на будівництво чи схвалення проекту забудови фонд купує у девелоперів найвигідніші проекти – пентхауси, квартири на високих поверхах. Оскільки угода укладається на ранньому етапі, до початку будівництва, ціни на покупку мінімальні. Таким чином, фонд викуповує найкращі варіанти ще до того, як об'єкт виходить у відкритий продаж. Ця нерухомість приноситиме більш високий дохід, і її буде легше перепродати надалі. Інвестор, який хоче купити нерухомість у девелопера безпосередньо, зможе придбати менш привабливий об'єкт вже на етапі будівництва. Вартість покупки при цьому буде вищою, а дохід від оренди та подальшого продажу – нижчим.
Виходить, що за прямих інвестицій у нерухомість ви заробляєте менше, а часу на управління капіталом витрачаєте більше. Фонди привабливі тим, що можуть принести більше доходу за пасивної участі в управлінні. Тому фондове інвестування однозначно більше підходить тим, хто не має часу на особисте управління інвестиціями.
- Які ви можете дати поради інвесторам на етапі вибору фонду? Як не помилитися з вибором та мінімізувати ризики?
Анатолій: По-перше, потрібно переглянути портфоліо фонду та з'ясувати, хто його засновники. Яким бізнесом вони займалися раніше? До яких компаній були причетні? Більшість цієї інформації можна знайти в інтернеті.
По-друге, запитайте про процедуру виходу з фонду. Приріст вашого капіталу відбувається лише наприкінці інвестиційного терміну, коли фонд продає активи. Усі фонди, які підходять для подачі на "Золоту візу", ще молоді, тому вони не мають історії минулих виходів. Ви повинні знати, на що чекати.
По-третє, подивіться аудиторський звіт фонду та попросити детально пояснити бізнес-модель. Намагайтеся знайти реальні відгуки від інвесторів, які працювали з цим фондом або його засновниками і обов'язково уважно вивчіть контракт, особливо те, що написано дрібним шрифтом.
Ілана: Усі фонди, інвестиції в які підходять для оформлення документів щодо "Золотої візи", обов'язково вказують це у своєму інформаційному бюлетені. Діяльність таких фондів регулюється Комісією з ринку цінних паперів Португалії і вони керуються перевіреними менеджерами, затвердженими цією комісією. Надійні фонди, що працюють за законом, мають інвестиційних консультантів, аудиторів і депозитарний банк, і можуть надати інформацію про них.
– Чи дають фонди інвесторам якісь гарантії? Наприклад, за мінімальним рівнем доходу або терміном окупності інвестицій.
Анатолій: Умови програми "Золотої візи" забороняють фондам надавати інвесторам будь-які гарантії. Єдине, що фонди можуть зробити, – поділитися даними про свою фінансову модель та показати, які виплати та у які терміни отримали інші їхні інвестори.
Плюси та мінуси життя у Португалії | Кашкайш
– Чи можна поділити необхідну для "Золотої візи" суму інвестицій між двома різними фондами?
Анатолій: Так, інвестор може вибрати кілька фондів для вкладень. Це справді знижує ризики, за умови, що вибрані фонди інвестують у різні сфери та мають різні стратегії. Потрібно враховувати, що інвестування в більш ніж один фонд може збільшити витрати, оскільки в кожному фонді вам потрібно буде пройти окрему комплексну перевірку. Також це додає технічних складнощів, оскільки вам доведеться дублювати всю документацію для керуючих у кожному вибраному фонді.
– Як ще можна захистити себе від ризиків?
Анатолій: Важливо розуміти, що у пріоритеті для інвестора: вища прибутковість чи міцніші гарантії. Якщо для інвестора важливіше за гарантію, варто придивитися до консервативних напрямків для вкладення коштів. Наприклад, є фонди, що займаються сільським господарством. У них дуже зрозуміла бізнес-модель, все влаштовано максимально прозоро та безпечно, але річна прибутковість при інвестуванні у ці фонди буде на рівні 2%. Це консервативна та надійна, але не дуже прибуткова інвестиція. Якщо ж у пріоритеті прибутковість, тобто сфери, де можна отримати 8-10% річного прибутку, але й ризики при цьому будуть вищими.
– Які сфери для інвестування зараз можуть запропонувати найбільшу прибутковість?
Ілана: Елітна нерухомість має величезний попит як на ринку інвестицій, так і на ринку оренди. Це створює добрий потенціал для високої, стабільної прибутковості та впевненого приросту капіталу.
На жаль, вища прибутковість завжди пов'язана з підвищеним ризиком. Високоприбутковий актив, який також забезпечує захист капіталу, – рідкість.
- Які додаткові опції можуть запропонувати фонди, щоб залучити інвесторів?
Ілана: Деякі фонди дозволяють інвестувати в один із своїх базових об'єктів нерухомості, сплативши податки на передачу майна одразу та використовуючи структуру внутрішньої купівлі та безвідсоткової іпотеки. Інші можуть дозволити на старті вибрати об'єкт для інвестування, тим самим забезпечивши клієнту нижчу вартість нерухомості. При цьому фактичні інвестиції здійснюються лише після того, як фонд здійснить виплати, і клієнт зможе використати цей дохід для оплати активу. Обидва ці варіанти дають інвестору можливість отримати вигоду від нижчої податкової структури інвестицій у фонд, а також забезпечити актив у вигляді нерухомості для майбутнього використання – як правило, у регіоні, який зараз неможливо інвестувати безпосередньо за умовами програми "Золотої візи".
– Наскільки Португалія вигідна та перспективна країна з погляду фондових інвестицій?
Анатолій: Португалія справді вигідна країна. Є сфери, які в Португалії довгий час не розвивалися, і зараз перебувають на самому піку свого зростання. Сюди приїжджає багато людей із IT-кластера, цифрових кочівників, тут проводиться Web Summit та інші великі заходи. Активно зростає приплив туристів. Якщо ми подивимося статистику за останні роки, то побачимо, як багато нових готелів. Бізнес країни стрімко розвивається. На це в тому числі вплинула і програма "Золотої візи", яка залучає до Португалії інвесторів. До того ж у Португалії не так багато обмежень та заборон, і є куди розвиватися, на відміну, наприклад, від Іспанії. Іспанія вже значною мірою урбанізована, і її ринок нерухомості перегрітий.
Також важливим є фактор комунікації однією мовою. Цікаві проекти можна знайти і в Греції, і в Італії, але в цих країнах вища ймовірність зіткнутися з мовним бар'єром. Португалія приваблива за рахунок повної відсутності мовного бар'єру, безпеки та того зростання, який зараз мешкає її бізнес-середовище.
Активність зростання залежить від регіону, тому не всюди умови будуть однаково вигідними. Є, наприклад, Азорські острови, які тільки-но починають свій активний розвиток і де поки що зберігається дуже невисока вартість початкових вкладень, а є вже переоцінені регіони. Але точно є з чого вибрати.
Життя та інвестиції на Азорах: інтерв'ю
– Які зони та регіони Португалії окрім Азорських островів зараз розвиваються найактивніше?
Анатолій: Алгарве дуже активно розвивається наново. У цей регіон зараз заходять нові бренди та девелоперські компанії. Також активно йде розвиток компортів, де вся земля вже викуплена девелоперами, і тепер на ній починається масштабне будівництво.
Потрібно розуміти, що в регіонах, де нині невисокі ціни, ситуація скоро зміниться, тому має сенс не зволікати з інвестиціями. Знаючи, як розвивалася історія на Мадейрі, ми розуміємо, що і на Азорських островах, які перебувають на старті свого активного розвитку, ціни зростатимуть. Але поки що там можна знайти багато вигідних пропозицій щодо інвестицій у готельний бізнес.
– Яких регіонів інвесторам навпаки краще уникати?
Анатолій: Варто дуже обережно підходити до інвестицій у Лісабон. Потрібно ретельно вивчати документи та ставити детальні питання фондам та девелоперам. Через страшну бюрократію тут можна вкладатись у проекти лише після того, як на них отримано дозвіл від влади. Якщо проект ще не схвалений, це досить ризикована інвестиція, тому що отримання дозволу в муніципалітеті Лісабона може займати близько двох років. За цей час дуже багато може змінитися.
Другий регіон, який потребує обережності – Мадейра. На архіпелазі є девелоперська група, яка має власний бренд і вже викупила всі найкращі ділянки. Ймовірно, з нею буде дуже складно конкурувати. Вкладатись у проекти тут теж має сенс лише після того, як вони пройшли всі дозвільні процедури.
Читайте також: Податки у Португалії, все, що потрібно знати
- На який мінімальний термін інвестор може вкласти гроші у фонд? Чи можна вивести кошти з фонду раніше від закінчення цього терміну і на яких умовах?
Ілана: Мінімальний термін для "Золотої візи" становить п'ять років, але фонди зазвичай мають структуру, яка потребує вкладень на 6-8 років, включаючи період збирання коштів. Вийти із приватного чи венчурного фонду до офіційного закінчення цього періоду дуже складно. Тому ці інвестиції треба сприймати як активи із фіксованим терміном.
– Як Migronis може допомогти клієнтам знайти найбільш підходящий фонд для інвестування?
Ілана: Ми не можемо давати клієнтам поради щодо вибору фонду, однак ми можемо допомогти, оцінивши ризики та запити клієнта та представивши йому кілька фондів, які підходять під його вимоги. Ми активно працюємо на ринку і добре знайомі з інвестиційною стратегією кожного фонду, який підходить для програми "Золотої візи". Ми можемо розповісти, як улаштовані структури винагороди та стратегії виходу цих фондів. Ми маємо унікальні знання, якими ми готові ділитися з інвесторами та їхніми фінансовими консультантами.
