Інвестиції в туристичний сектор
Майдера - острів-чемпіон за кількістю туристичних нагород. Майже щороку з 2013 року він отримує нагороду Europe's Leading Island Destination, а з 2015 року - World's Leading Island Destination.
Минулого року сюди приїхало понад 1,8 мільйона туристів, що зробило Мадейру четвертим найбільш відвідуваним регіоном Португалії та лідером за тривалістю подорожей. Якщо в Лісабоні ви залишаєтеся в середньому на дві ночі, то на Мадейрі - на цілих п'ять ночей. У 2022 році кількість ночівель на острові сягнула рекордних 9,8 мільйона. За темпами зростання туристичний сектор Мадери поступається лише Лісабону. Крім того, до Мадейри прибуває найбільше круїзних лайнерів: 323 у 2022 році, порівняно з 489, які відвідали всю материкову Португалію. Трійка країн, з яких сюди приїжджають туристи, виглядає наступним чином: Великобританія, Німеччина та Франція. Минулого року туризм приніс Мадейрі майже 529 мільйонів євро.
Середня тривалість подорожі на Мадейру становить 4,8 ночі, що є найдовшою в Португалії. Середній показник по країні - 2,7 ночі (у Лісабоні - 2,33).
З інвестиційної точки зору цікаво, що темпи зростання готельного сектору сповільнюються, в той час як приватне житло набирає популярності. Наприклад, у вересні цього року в готелях зупинилося приблизно на 3% більше туристів, ніж торік, а в приватному житлі - на цілих 37% більше. І це стабільна тенденція.
Попит на ринку все ще є, і регіон не збирається зупинятися на досягнутому: Мадейра є лідером за темпами зростання кількості готельних місць у Португалії.
Можливо, ви зараз зацікавлені в тому, щоб інвестувати в квартиру або будинок на Мадейрі для здачі в оренду туристам. Де варто купувати нерухомість, скільки це буде коштувати і на який прибуток можна розраховувати?
Інвестиції в нерухомість для короткострокової оренди
Станом на жовтень 2023 року середня ціна квадратного метра на Мадейрі становить 2 782 євро. Це майже на 21% більше, ніж у жовтні минулого року. Найдорожче місце - Фуншал. Це також найпопулярніше місце для ночівлі туристів і центр зони вигідних локацій для інвестування в короткострокову оренду. Експерти компанії з управління нерухомістю Holidu, яка має понад 160 об'єктів на Мадейрі, розповіли, що найпопулярніші локації серед туристів розташовані вздовж південного узбережжя в обидва боки від столиці. При виборі об'єкта варто розглядати район від Канісу до Кальєти. Саме тут клімат найбільш стабільний і теплий, а значить, сезонність мінімальна.
На найпопулярнішому португальському ринку нерухомості Idealista ми подивилися, що можна купити в популярних туристичних локаціях Фуншала за 500 тисяч, мільйон і два мільйони євро, а за допомогою сервісу AirDNA, який оцінює ринок туристичної оренди, з'ясували, за скільки таку нерухомість можна здавати в оренду і які витрати на утримання враховувати.
За 500 000 євро біля набережної в центрі Фуншала можна купити квартиру з двома спальнями, двома повноцінними ванними кімнатами і балконом. AirDNA оцінює вартість ночі в такому об'єкті в 116 євро. Очікувана заповнюваність за рік - 83%. Річний дохід від оренди за такої заповнюваності становитиме приблизно 35 200 євро. Операційні витрати становитимуть трохи більше 20 тисяч євро: сюди входять податки, плата за прибирання, комунальні послуги, інтернет, витрати на утримання об'єкта (наприклад, дрібний ремонт) та оплата послуг компанії, яка буде керувати об'єктом. Наші розрахунки враховують мінімальну ставку управління - 20% від доходу, однак, як кажуть в Holidu, в залежності від ступеня залученості керуючої компанії, ця сума може доходити до 40%. Таким чином, чистий прибуток на рік складе близько 15 100 євро. Ставка капіталізації - 3,02%.
За мільйон євро неподалік від пляжу Формоза в популярному районі Сан-Мартінью можна придбати квартиру або будинок з чотирма спальнями і трьома ванними кімнатами, в яких можуть розміститися 8 гостей. За ніч у такому житлі можна отримати в середньому 317 євро. Заповнюваність таких об'єктів, за даними AirDNA, становить 76%. За рік такий будинок або квартира принесе 87 800 євро доходу і майже 45 тисяч євро чистого прибутку. Ставка капіталізації в цьому випадку становить 4,49%.
За 2 мільйони євро в мальовничих околицях Фуншала можна придбати будинок з чотирма спальнями, чотирма ванними кімнатами, подвір'ям і басейном. Такий будинок буде здаватися в оренду в середньому за 346 євро на добу і можна розраховувати на заповнюваність 72%. При доході понад 90 тисяч євро чистий прибуток складе близько 36 100 євро на рік. Чому це менше, ніж будинок вартістю 1 мільйон євро? Причина - вищі податки на нерухомість і вищі витрати на утримання об'єкта через наявність басейну та інших зручностей на відкритому повітрі. Однак, інвестувавши в інтер'єр на початковому етапі, можна майже подвоїти ціну за ніч. Продумані об'єкти зі стильним інтер'єром, більш вигідним видом, продуманим красивим двориком або терасою і власними "фішками" здаються на AirBnb приблизно за 500 євро за ніч.
Також можна інвестувати суму в два мільйони євро в будинок у пляжній зоні за межами Фуншала, де подібні об'єкти здаються в оренду за більшу суму завдяки розташуванню. Наприклад, аналогічний будинок такої ж вартості на пляжі біля океану в Понта-ду-Соль, навіть зі стандартним ремонтом, буде коштувати в середньому 485 євро на добу.
Що б ви не обрали - інвестувати в ремонт або купити будинок в одному з популярних місць на південному узбережжі - ви можете розраховувати приблизно на 56 600 євро чистого прибутку на рік.
Чи варто побоюватися, що ринок туристичної нерухомості Мадейри незабаром стане перенасиченим? Поки що ні. Офіційна статистика показує, що, виходячи з оцінок за перші 10 місяців року, Мадейра вже встановлює новий туристичний рекорд. Це підтверджують і дані Holidu.
Короткострокова або довгострокова оренда: що вибрати?
Коли справа доходить до вибору між короткостроковою та довгостроковою орендою, експерти Holidu кажуть, що поки що перемагає короткострокова. На це є дві причини. По-перше, нерухомість на острові має високу заповнюваність - близько 80% в несезон і близько 90% в сезон, а середня вартість за ніч постійно і неухильно зростає. По-друге, незважаючи на те, що на острів приїжджає все більше мігрантів (зараз тут проживає близько 12 тисяч іноземців), попит на нерухомість з їхнього боку поки що не можна порівняти з туристичним.
Якщо ви все ще хочете здавати свою нерухомість на Мадейрі в довгострокову оренду або острів цікавить вас як місце для проживання, то найпопулярніші місця для купівлі житла - це Фуншал, Камара-де-Лобуш, Кальєта і Рібейра-Брава. Всі вони знаходяться на південному узбережжі. Жителі Мадейри віддають перевагу оренді в столиці, особливо в уже згаданому Сан-Мартінью і неподалік від Фуншала в містечку Санта-Крус. Ціни на оренду також стабільно зростають і зараз в середньому становлять 13 євро за квадратний метр. Майже 60% об'єктів нерухомості, розміщених на idelist, коштують понад 1500 євро. За цю суму можна орендувати трикімнатну квартиру з балконом з видом на океан у старому будинку у Фуншалі. Квартира в новому комплексі з великою терасою обійдеться в 3000 євро. Будинок з садом поблизу Фуншала можна орендувати або здати за 5 000 на місяць.
